Comprar sobre plano: cómo funciona y qué protege su dinero
Para quién: Para quien se plantea comprar una promoción en construcción en España: cómo son los pagos, qué garantiza la ley y qué conviene comprobar antes de la señal.
Comprar una vivienda que todavía no existe pone nervioso a cualquiera. Se firma un plano, se entrega dinero y las llaves llegan año y medio después.
La buena noticia es que aquí no depende de la buena fe del promotor. Depende de una ley, y esa ley es bastante clara. Vamos por partes.
El orden de los pagos
La reserva. Se elige la vivienda y se retira del mercado. Suelen ser entre 6.000 y 10.000 €. Es parte del precio, no un añadido, pero si usted se echa atrás sin motivo normalmente no se devuelve. Por eso se reserva cuando la decisión está tomada, no para pensárselo.
El contrato privado. Recoge la vivienda, el precio, el calendario de pagos, la fecha prevista de entrega y las calidades. Al firmarlo se abona el primer pago: habitualmente entre el 20 y el 40 % del precio, descontando la reserva.
Los pagos durante la obra. Van según el calendario del contrato, no según el calendario de usted. Aquí conviene mirar con lupa: no es lo mismo «40 % a la firma y el resto en la entrega» que un pago intermedio a la altura de cubierta.
La escritura. Terminada la obra, se firma ante notario, se paga el resto y se recogen las llaves.
Lo que garantiza la ley
La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 obliga al promotor a garantizar la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta —con impuestos e intereses legales— mediante aval bancario o seguro de caución, para el caso de que la obra no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo pactado.
Dos detalles que cambian las cosas.
Desde cuándo. La obligación nace desde que el promotor obtiene la licencia de edificación. Antes de esa licencia, los pagos pueden no estar garantizados: los bancos y las aseguradoras solo emiten el aval a partir de ese momento.
Cómo se cobra. Si la obra no arranca o no se entrega, primero se requiere al promotor. Si no devuelve el dinero en 30 días, se reclama al avalista o a la aseguradora. En el seguro de caución, la entidad indemniza al primer requerimiento.
Además, las cantidades entregadas deben ingresarse en una cuenta especial, separada del resto de fondos del promotor, de la que solo puede disponer para la construcción.
Qué más conviene comprobar
Quién es el promotor. Cuántos años lleva, qué ha entregado, en qué plazos. El render no construye edificios.
La fecha prevista de entrega, escrita en el contrato. Es la referencia que activa la garantía si no se cumple.
Las calidades, por escrito. Lo que va incluido y lo que es mejora con sobrecoste.
Las cuotas de comunidad estimadas. Piscina, jardines y portería se pagan todos los meses, también los que usted no esté.
Impuestos de la obra nueva
La obra nueva tributa por IVA, no por ITP. El tipo es estatal: 10 %. El AJD lo fija cada comunidad:
| Comunidad | Costa | IVA | AJD |
|---|---|---|---|
| Comunitat Valenciana | Costa Blanca | 10 % | 1,4 % |
| Andalucía | Costa del Sol | 10 % | 1,2 % |
| Región de Murcia | Mar Menor | 10 % | 1,5 % |
Los tipos cambiaron hace poco: el valenciano rige para escrituras desde el 1 de junio de 2026 y el murciano desde el 25 de julio de 2025. Todavía circulan las cifras antiguas.
A esto se suman notaría y registro.
Y si algo sale mal después de la entrega
La garantía del aval termina cuando se entrega la vivienda. A partir de ahí entran las garantías por defectos de construcción, que son otra cosa y tienen sus propios plazos.
En resumen
Reserva, contrato con un 20–40 %, pagos por obra y escritura. Todo lo entregado antes de las llaves está garantizado por aval o seguro, pero solo desde que existe licencia de edificación: compruébela antes del primer pago. Si la obra falla, 30 días para el promotor y después se ejecuta la garantía.