Cuánto cuesta comprar una vivienda en Andalucía, además del precio
Para quién: Para compradores en Andalucía: ITP y AJD, tipos reducidos para vivienda habitual, valor de referencia del Catastro y los gastos anuales que vienen después.
El anuncio dice un número. La cuenta corriente dice otro. Entre los dos están los impuestos y los gastos de la compraventa, y conviene tenerlos claros antes de firmar la reserva, no en la notaría.
Segunda mano: el ITP
En Andalucía el tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 7 %.
Hay tipos reducidos si la vivienda va a ser la habitual y se cumplen los requisitos de valor y de perfil:
- 6 % para vivienda habitual dentro de los límites de valor previstos;
- 3,5 % para determinados colectivos, entre ellos familias numerosas y personas con discapacidad reconocida, también con límites.
Si cree que encaja en alguno, dígalo a su asesor antes de la firma y lleve la documentación preparada: el título de familia numerosa, el certificado de discapacidad, la declaración de la renta del año anterior. Los tipos reducidos se aplican con papeles, no con explicaciones.
La base imponible no siempre es el precio
Este es el punto que más sorprende.
El ITP no se calcula necesariamente sobre lo que usted paga, sino sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es superior al precio escriturado.
Es decir: puede negociar bien el precio y tributar igualmente por una cifra mayor. El valor de referencia es público y se consulta antes de firmar. Hacerlo después es caro.
Obra nueva: IVA más AJD
La obra nueva comprada al promotor no paga ITP. Paga IVA del 10 %, que es estatal, más AJD del 1,2 %, que es el tipo general de Andalucía.
Conviene no mezclar cifras de comunidades: en la Comunitat Valenciana el AJD es del 1,4 % y el ITP del 9 %; en la Región de Murcia, 1,5 % y 7,75 %. Los tres tipos cambiaron entre 2025 y 2026, así que circula información antigua.
Los gastos que se suman
Notaría, Registro de la Propiedad y, casi siempre, gestoría. Si hay hipoteca, la tasación la paga el comprador.
Dos cosas que no paga usted si hay hipoteca: el AJD del préstamo, que corre a cargo del banco desde noviembre de 2018, y los gastos de gestoría de la hipoteca, que la ley de contratos de crédito inmobiliario de 2019 atribuye también al banco.
Después de las llaves: lo que se paga cada año
IBI. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites legales: entre el 0,4 % y el 1,10 % para urbana, con recargos posibles en capitales de provincia y municipios con determinados servicios.
Cuotas de comunidad. Normalmente entre 40 y 120 € al mes, según lo que incluya el residencial.
Tasa de basuras. Obligatoria en todos los municipios desde abril de 2025 por la ley de residuos, y debe cubrir el coste real del servicio.
Suministros y seguro.
Y si no reside en España: el IRNR sobre la renta imputada, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral según cuándo se revisó, al 19 % para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24 % para el resto.
Una deuda que viaja con la vivienda
En segunda mano hay un detalle que conviene conocer. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las deudas del anterior propietario con la comunidad: la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores.
No responde su patrimonio personal, pero sí el inmueble. Por eso se pide el certificado de estar al corriente de pago antes de la señal, y por eso conviene preguntar aparte por las derramas aprobadas: las aprobadas se pagan aunque no figuren como deuda.
En resumen
En Andalucía: 7 % de ITP en segunda mano —6 % o 3,5 % con requisitos—, y 10 % de IVA más 1,2 % de AJD en obra nueva. La base puede ser el valor de referencia del Catastro si supera el precio. Notaría, registro y gestoría aparte; el AJD de la hipoteca lo paga el banco. Y después, cada año: IBI, comunidad, basuras, suministros y seguro.