Содержание недвижимости в Испании: сколько платить каждый год

Квартиру купили, ключи получили, шампанское выпили. Дальше начинается то, о чём на сделке говорят меньше всего: каждый год за это жильё придётся платить. Не гигантские деньги, но и не ноль — и лучше знать все расходы заранее, а не ждать письма «счастья».

Разберём все статьи расходов по очереди. В конце посчитаем на двух примерах — квартира и вилла.

Комунидад: взносы за дом

Если вы купили квартиру в жилом комплексе, вы автоматически стали членом сообщества собственников — comunidad de propietarios. Это как ТСЖ, только с бассейном.

Взносы идут на уборку территории, свет в подъездах и на улице, лифт, садовника, бассейн, иногда охрану. Сумму устанавливает общее собрание, и она напрямую зависит от того, что в комплексе есть. Чаще всего взнос укладывается в 40–120 € в месяц. Дом без общей инфраструктуры — ближе к нижней границе, комплекс с садами, двумя бассейнами и консьержем — к верхней и выше.

Что важно проверить до покупки. Попросите справку об отсутствии долгов перед сообществом собственников. По закону о совместной собственности купленная квартира отвечает по долгам прежнего владельца за текущий год и три предыдущих: личных денег покупателя это не касается, но жильё отвечает своей стоимостью.

И спросите про деррамы (derrama). Это разовый дополнительный сбор, который собрание назначает на крупный ремонт: покрасить фасад, поменять лифт, переложить трубы. Если дом старый и ремонта давно не было — есть шанс попасть на такую доплату вскоре после покупки.

IBI: главный ежегодный налог

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — испанский аналог налога на имущество. Платят все собственники, резиденты и нет.

Считается просто: кадастровая стоимость × ставка муниципалитета. Кадастровая стоимость — это официальная оценка государства, она заметно ниже рыночной цены, по которой вы покупали. Найти её можно в квитанции от предыдущего владельца или в кадастре.

Ставку каждый город устанавливает сам, но закон держит её в рамках: для городской недвижимости от 0,40% до 1,10%. Есть надбавки: столицам провинций, городам с общественным транспортом и некоторым другим закон разрешает прибавить к этим границам доли процента. В городе Аликанте ставка на 2026 год — 0,619%.

Платят раз в год, обычно летом или осенью — точные даты у каждого муниципалитета свои. Почти везде есть скидка за автоматическое списание с банковского счёта, так что домицилируйте платёж и не думайте о нём.

Налог на мусор: с 2025 года платят все

Тут произошло изменение, о котором многие ещё не знают.

Раньше плата за вывоз мусора была делом города: где-то её брали, где-то нет, где-то она сидела внутри IBI. С апреля 2025 года по закону 7/2022 все муниципалитеты Испании обязаны ввести отдельный сбор за обращение с отходами — включая городки меньше пяти тысяч жителей. При этом сбор должен полностью покрывать себестоимость услуги: не больше, но и не меньше.

Что это значит на практике: если в вашем городе такого счёта раньше не было, он появился. А если был — скорее всего, вырос.

По исследованию 131 муниципалитета средняя плата вышла около 100 € в год на жильё. Разброс между городами большой, так что ориентируйтесь на порядок цифры, а не на точную сумму.

Кто платит — собственник или арендатор — прописывает муниципальное постановление. В некоторых городах владелец вправе переложить сбор на жильца, но ответственность перед городом всё равно остаётся на собственнике.

Свет, вода, интернет

Тут логика непривычная для тех, кто привык платить только за потреблённое.

В испанских счетах за электричество и воду есть фиксированная часть — плата за подключённую мощность и за само наличие счётчика. Она начисляется, даже если вы весь год не приезжали и не включили ни одной лампочки. Отсюда бывает удивление: «я там не был, а счета идут».

Сколько именно — зависит от подключённой мощности, тарифа и города. Если приезжаете на месяц-два в год, львиную долю счёта составит как раз эта фиксированная часть.

Интернет и телевидение — по желанию, от 25–30 € в месяц. Многие ставят на паузу или отключают на время отсутствия, но у операторов условия разные, уточняйте при подключении.

Страховка жилья

По закону страховка не обязательна. Но она обязательна для банка: если берёте ипотеку, полис страхования недвижимости будет условием кредита.

Средняя цена страховки жилья в Испании в 2026 году — около 265 € в год. Базовые полисы стоят 100–150 €, средние 150–250 €, дальше идёт премиум. Цена зависит от региона, возраста дома, типа жилья и набора покрытий.

Отдельный момент для тех, кто приезжает редко: уточните, покрывает ли полис ущерб в доме, который подолгу стоит пустым. Некоторые страховщики это ограничивают.

Налог нерезидента — тот самый сюрприз

Вот про это забывают чаще всего, а зря.

Если вы не налоговый резидент Испании и владеете жильём, которое не сдаёте, испанская налоговая всё равно считает, что вы получаете от него доход. Так называемый вменённый доход: вы же пользуетесь квартирой, значит, экономите на аренде. Логика спорная, но закон такой.

Считается в два шага.

Сначала берут кадастровую стоимость и умножают на 1,1% — если кадастровая переоценка в вашем муниципалитете проводилась начиная с 2012 года. Если переоценки давно не было, процент выше: 2%.

Потом с полученной суммы платится налог. Ставка зависит от гражданства и места жительства: 19% — для налоговых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, 24% — для всех остальных. Россия, Казахстан, Великобритания, США попадают во вторую группу.

Декларируется через форму «модель 210». За 2026 год её подают в следующем, 2027 году — в период с 1 апреля по 31 декабря. Обычно этим занимается gestoría, стоит недорого, а самому разбираться с испанской налоговой удовольствие сомнительное.

Если жильё сдаёте — правила другие, там платится налог с реальной аренды. Про это подробно в отдельной статье: Сдача недвижимости в Испании в аренду.

Вилла: что добавляется

С отдельным домом расходов больше, и это не только про размер.

Свой бассейн — обычно 100–150 € в месяц за обслуживание: химия, чистка, фильтр. Зимой можно законсервировать и платить меньше.

Сад — либо садовник раз в неделю-две, либо вы сами с триммером. Полив летом тоже отражается на счёте за воду.

Кадастровая стоимость у виллы выше, значит выше и IBI, и вменённый налог нерезидента.

Комунидад может быть, а может не быть — зависит от того, стоит дом в закрытой урбанизации с общей территорией или отдельно. В урбанизации взносы обычно ниже квартирных, потому что общего имущества меньше.

Считаем на примере

Возьмём квартиру 80 м² в Торревьехе. Допустим, кадастровая стоимость 70 000 € — это условная цифра для расчёта, свою смотрите в квитанции IBI.

Плюс свет и вода — сколько именно, зависит от того, как часто вы там бываете.

Теперь налог нерезидента. Кадастровая 70 000 × 1,1% = 770 € вменённого дохода. С них 24% — это 185 € в год. Для резидента ЕС ставка 19%, то есть 146 €.

Итого владение такой квартирой обходится примерно в 1 700 € в год плюс коммунальные счета. Около 140 € в месяц.

Для виллы прибавьте бассейн и сад, а IBI с налогом нерезидента пересчитайте от своей кадастровой стоимости — она будет выше.

Что можно уменьшить, а что нельзя

IBI, налог на мусор и налог нерезидента — фиксированные, договориться не с кем. Единственное, что можно сделать, — домицилировать платежи и получить скидку за автосписание там, где город её даёт.

Комунидад зависит от комплекса, и это решается до покупки, а не после. Бассейн, сады и консьерж — приятно, но каждый месяц за это платят все собственники, включая тех, кто приезжает на две недели в году. Если жильё для редких приездов, комплекс попроще сэкономит вам заметные деньги.

Страховку стоит пересматривать раз в пару лет: рынок конкурентный, при переходе к другому страховщику разница бывает существенной. Если полис связан с ипотекой, помните: по закону об ипотечных кредитах вы вправе принести полис другого страховщика с равным покрытием, и банк не может за это ухудшить условия кредита.

Фиксированную часть счёта за электричество можно уменьшить, снизив подключённую мощность. Если в квартире не работают одновременно кондиционер, духовка и стиральная машина, лишние киловатты вы оплачиваете зря.

Коротко

Содержание квартиры в Испании — это порядка 1 500–2 000 € в год для нерезидента, не считая света и воды. Деньги предсказуемые: почти все статьи известны заранее, до покупки.

Вопросы и ответы