Сдача недвижимости в Испании в аренду: правила и налоги
Для кого: владельцам, которые не живут в Испании. Ставка налога зависит от страны вашего налогового резидентства: 19% для ЕС, 24% для остальных.
Купили квартиру в Испании и думаете сдавать? Хорошая идея — жильё у моря приносит доход. Но сдавать можно по-разному, и это два почти разных мира со своими правилами. Разберём оба: честно про налоги и про то, где нужна лицензия.
Два вида аренды
Долгосрочная аренда — это когда жильё сдают надолго, человеку для постоянного проживания. Договор на год и больше, стабильный жилец, минимум хлопот.
Туристическая аренда — посуточно или на короткий срок, отдыхающим. Доход выше, но и мороки больше: нужна лицензия, уборка между гостями, реклама на площадках.
Правила и налоги у них разные. Пойдём по порядку.
Долгосрочная аренда — проще всего
Тут всё спокойно. Отдельная лицензия не нужна, сдаёте по обычному договору аренды жилья. Нашли жильца, подписали договор, получаете деньги каждый месяц.
Минус один — доход ниже, чем с туристов в сезон. Плюсов больше: не нужно возиться с гостями, платить за уборку и рекламу, а коммуналку жилец оплачивает сам.
Туристическая аренда — нужна лицензия
Здесь всё строже. Чтобы легально сдавать жильё туристам в Валенсийском сообществе (это Коста-Бланка), нужно пройти несколько шагов:
- Получить в мэрии справку, что дом можно использовать под туристическое жильё (informe de compatibilidad urbanística). Без неё дальше никак.
- Зарегистрировать жильё в туристическом реестре и получить номер (NRU). Этот номер обязан стоять в каждом объявлении — на Airbnb, Booking, где угодно.
- Убедиться, что дом не запрещает туристическую аренду. Сообщество собственников вправе её ограничить, и правила на этот счёт в последние годы менялись. Устав дома и решения собраний нужно смотреть до покупки, если берёте квартиру именно под сдачу.
- Оформить страховку гражданской ответственности и энергосертификат.
Правила в последние годы ужесточили, и проверки идут по всей стране. Сдавать «по-тихому», без лицензии, — плохая идея: штрафы серьёзные, а площадки требуют регистрационный номер в объявлении.
Сколько налога с дохода от аренды
Вот здесь ключевой момент для тех, кто живёт не в Испании. Налог на доход от аренды (тот самый IRNR) для нерезидента зависит от того, откуда вы.
Резидент страны ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна — ставка 19%, и можно вычесть расходы: проценты по ипотеке, взносы comunidad, ремонт, страховку. Налог берётся с чистого дохода.
Резидент страны вне этого списка (например, России) — ставка 24%, и вот тут расходы вычесть нельзя. Налог считается со всей суммы аренды, без скидок. Это ощутимая разница, и её честно нужно закладывать в расчёт доходности.
Декларируется налог через модель 210. Раньше по аренде подавали поквартально, потом разрешили объединять доходы в одну годовую декларацию. Сроки снова поменяли приказом налоговой от 12 июня 2026 года: теперь годовая декларация подаётся с 1 по 20 апреля следующего года. Сама налоговая приводит пример: норвежец сдаёт дом в Аликанте с июля 2026 года и, выбрав годовую подачу, декларирует всё с 1 по 20 апреля 2027 года.
Переходные месяцы 2026 года — отдельная история: доходы апреля–сентября, если их не объединять, подаются по старым квартальным срокам. Свой случай лучше уточнить у gestoría.
Что учесть, если покупаете под сдачу
Пара практических советов. Если план — туристическая аренда, до покупки проверьте две вещи: разрешает ли дом такую сдачу (согласие comunidad) и даст ли мэрия справку о совместимости. Бывает, что красивая квартира в хорошем месте под туристов не подходит просто из-за правил дома.
И считайте доходность честно — с учётом налога 24% для нерезидентов вне ЕС, расходов на уборку, рекламу и простой между гостями. Не забудьте и про постоянные расходы владельца: взносы comunidad, налог IBI, сбор за мусор, страховку. Всё это разобрано в статье Содержание недвижимости в Испании. Иногда спокойная долгосрочная аренда в итоге выгоднее нервной туристической.
Коротко
Долгосрочная аренда — без лицензии, стабильно и просто. Туристическая — доходнее, но нужна лицензия (справка мэрии, номер в реестре, согласие соседей) и больше хлопот. Налог на доход для нерезидентов вне ЕС — 24% со всей суммы, без вычета расходов.
Поможем оценить, подходит ли объект под сдачу и какой формат выгоднее именно вам. Как купить такое жильё — в статье Как купить новостройку в Испании. Про остальные налоги владельца — в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.