Сдача недвижимости в Испании в аренду: правила и налоги

Купили квартиру в Испании и думаете сдавать? Хорошая идея — жильё у моря приносит доход. Но сдавать можно по-разному, и это два почти разных мира со своими правилами. Разберём оба: честно про налоги и про то, где нужна лицензия.

Два вида аренды

Долгосрочная аренда — это когда жильё сдают надолго, человеку для постоянного проживания. Договор на год и больше, стабильный жилец, минимум хлопот.

Туристическая аренда — посуточно или на короткий срок, отдыхающим. Доход выше, но и мороки больше: нужна лицензия, уборка между гостями, реклама на площадках.

Правила и налоги у них разные. Пойдём по порядку.

Долгосрочная аренда — проще всего

Тут всё спокойно. Отдельная лицензия не нужна, сдаёте по обычному договору аренды жилья. Нашли жильца, подписали договор, получаете деньги каждый месяц.

Минус один — доход ниже, чем с туристов в сезон. Плюсов больше: не нужно возиться с гостями, платить за уборку и рекламу, а коммуналку жилец оплачивает сам.

Туристическая аренда — нужна лицензия

Здесь всё строже. Чтобы легально сдавать жильё туристам в Валенсийском сообществе (это Коста-Бланка), нужно пройти несколько шагов:

• Получить в мэрии справку, что дом можно использовать под туристическое жильё (informe de compatibilidad urbanística). Без неё дальше никак.
• Зарегистрировать жильё в туристическом реестре и получить номер (NRU). Этот номер обязан стоять в каждом объявлении — на Airbnb, Booking, где угодно.
• Получить согласие соседей. С августа 2024 года дом (comunidad de propietarios) должен подтвердить, что не запрещает туристическую аренду. Это важно проверить ещё до покупки, если берёте квартиру именно под сдачу.
• Оформить страховку гражданской ответственности (обычно 120–250 € в год) и энергосертификат.

Правила в последние годы ужесточили: только за 2025 год из реестра вычеркнули больше 18 000 объектов с непорядком в документах. Так что сдавать «по-тихому», без лицензии, — плохая идея. Штрафы серьёзные.

Сколько налога с дохода от аренды

Вот здесь ключевой момент для тех, кто живёт не в Испании. Налог на доход от аренды (тот самый IRNR) для нерезидента зависит от того, откуда вы.

Резидент страны ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна — ставка 19%, и можно вычесть расходы: проценты по ипотеке, взносы comunidad, ремонт, страховку. Налог берётся с чистого дохода.

Резидент страны вне этого списка (например, России) — ставка 24%, и вот тут расходы вычесть нельзя. Налог считается со всей суммы аренды, без скидок. Это ощутимая разница, и её честно нужно закладывать в расчёт доходности.

Декларируется налог через модель 210. Раньше по аренде подавали поквартально; сейчас доходы можно объединять в одну годовую декларацию — за 2026 год она подаётся в первые 20 дней апреля 2027 года. Правила подачи в последние годы менялись, и по переходным периодам бывают нюансы, поэтому конкретный порядок под вашу ситуацию лучше уточнить у gestoría.

Что учесть, если покупаете под сдачу

Пара практических советов. Если план — туристическая аренда, до покупки проверьте две вещи: разрешает ли дом такую сдачу (согласие comunidad) и даст ли мэрия справку о совместимости. Бывает, что красивая квартира в хорошем месте под туристов не подходит просто из-за правил дома.

И считайте доходность честно — с учётом налога 24% для нерезидентов вне ЕС, расходов на уборку, рекламу и простой между гостями. Не забудьте и про постоянные расходы владельца: взносы comunidad, налог IBI, сбор за мусор, страховку. Всё это разобрано в статье Содержание недвижимости в Испании. Иногда спокойная долгосрочная аренда в итоге выгоднее нервной туристической.

Коротко

Долгосрочная аренда — без лицензии, стабильно и просто. Туристическая — доходнее, но нужна лицензия (справка мэрии, номер в реестре, согласие соседей) и больше хлопот. Налог на доход для нерезидентов вне ЕС — 24% со всей суммы, без вычета расходов.

Поможем оценить, подходит ли объект под сдачу и какой формат выгоднее именно вам. Как купить такое жильё — в статье Как купить новостройку в Испании. Про остальные налоги владельца — в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.

---

Вопросы и ответы

Нужна ли лицензия, чтобы сдавать жильё в Испании?
Для долгосрочной аренды — нет. Для туристической (посуточной) — да: нужна справка мэрии о совместимости, регистрация в туристическом реестре с номером и согласие дома (comunidad).

Сколько налога платит нерезидент с дохода от аренды?
Резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна — 19% с чистого дохода, можно вычесть расходы. Резиденты остальных стран, включая Россию, — 24% со всей суммы аренды, без вычета расходов.

Как часто подавать декларацию по аренде?
Через модель 210. Доходы можно объединять в одну годовую декларацию: за 2026 год она подаётся в первые 20 дней апреля 2027 года. Порядок подачи менялся, поэтому свой случай стоит уточнить у gestoría.

Может ли дом запретить сдавать квартиру туристам?
Да. С августа 2024 года для туристической аренды нужно согласие comunidad de propietarios. Это стоит проверить ещё до покупки, если берёте квартиру под сдачу.