Банковская гарантия застройщика: как защищены ваши деньги до сдачи

Покупка новостройки устроена странно, если задуматься. Вы отдаёте деньги за то, чего ещё нет: за котлован, за чертёж, за обещание сдать дом через полтора года. Сотни тысяч евро — вперёд, чужой компании, в чужой стране.

Вопрос «а если застройщик не достроит» возникает у каждого нормального человека. В Испании на него есть ответ, и он записан в законе.

Что говорит закон

Норма называется длинно: Закон 38/1999 об организации строительства, дополнительное положение первое, в редакции Закона 20/2015.

Смысл простой. Застройщик, который берёт с покупателей деньги до сдачи дома, обязан обеспечить их возврат. Не «может», не «обычно предлагает» — обязан.

Обеспечение бывает двух видов: страховой полис поручительства (seguro de caución) или банковская гарантия (aval). Что именно у конкретного застройщика — не принципиально, оба работают одинаково: если дом не построят, деньги вернёт страховая или банк.

Три вещи, которые обязан сделать застройщик

Первое — оформить гарантию. Полис или аваль, покрывающий деньги покупателей.

Второе — принимать деньги только на специальный счёт. Отдельный счёт в банке, обособленный от остальных средств компании. Деньги покупателей не должны смешиваться с оборотными деньгами застройщика и уходить на другие его проекты.

Третье — сделать это с момента получения разрешения на строительство. Закон формулирует прямо: обязанность гарантировать возникает с момента получения лицензии на строительство (licencia de edificación).

Вот на этом третьем пункте стоит остановиться подробнее.

Почему разрешение на строительство — ключевой документ

Если застройщик просит деньги до того, как получил лицензию, вы в серой зоне. Проект ещё не одобрен, стройка юридически не началась, и механизм защиты, описанный в законе, к вашим деньгам ещё не применяется.

Иногда такое предлагают под видом «раннего бронирования по специальной цене». Скидка может быть настоящей, а вот риск — тоже настоящий.

Простое правило: прежде чем переводить существенную сумму, спросите, получена ли лицензия. Ответ должен быть документом, а не словами.

Что именно покрывает гарантия

Не только ту сумму, что вы перевели. Закон называет три составляющие:

• всю сумму внесённых авансов;
• применимые налоги;
• законные проценты — со дня, когда вы фактически передали деньги, до планируемой даты передачи жилья.

То есть если дом не построен, вы получаете назад не «сколько отдали за минусом расходов», а полную сумму с налогами и процентами. Это важное отличие от обычного расторжения договора.

Банк тоже отвечает

Про это знают меньше всего, а это второй уровень защиты.

Кредитное учреждение, в котором открыт специальный счёт, обязано потребовать у застройщика оформленную гарантию — до того, как счёт будет открыт. Банк не вправе просто открыть застройщику счёт под приём денег покупателей и не проверить, есть ли обеспечение.

Практический смысл: если что-то пойдёт не так, отвечать будет не только застройщик. У покупателя появляется вторая сторона, с которой можно требовать деньги.

Когда можно требовать деньги назад

Два основания: стройка не начата или не завершена в оговорённый срок.

Порядок такой. Вы уведомляете застройщика о требовании вернуть деньги. С этого момента у него есть 30 дней на возврат. Не вернул — требование предъявляется гаранту: страховой компании или банку, выдавшему аваль.

Здесь и выясняется, почему важно, чтобы полис или аваль был оформлен именно на вас и лежал у вас на руках. Без документа требовать с гаранта нечего.

Когда гарантия заканчивается

Она действует не вечно. Гарантия прекращается после того, как выдан сертификат готовности жилья и подтверждена передача объекта покупателю.

Логично: с этого момента у вас есть дом, а не обещание. Но защита на этом не заканчивается — дальше вступает в силу гарантия на сами строительные работы: год на отделку, три года на инженерию и изоляцию, десять лет на конструкции. Про неё — в отдельной статье Гарантия строительных работ в Испании.

Что проверить покупателю: короткий список

До первого платежа:

• Получена ли лицензия на строительство. Просите показать.
• Оформлен ли страховой полис или банковский аваль, и на чьё имя.
• Указан ли в договоре номер специального счёта.

При каждом платеже:

• Платите только на тот счёт, что указан в договоре как специальный. Никаких «переведите пока на другой, а мы потом зачтём».
• Сохраняйте все платёжные документы. При требовании возврата именно они докажут, сколько и когда вы внесли.

После каждого платежа:

• Получайте от застройщика подтверждение, что внесённая сумма покрыта гарантией.

Красные флаги

Насторожитесь, если:

• застройщик уходит от вопроса про лицензию или обещает «она вот-вот будет»;
• предлагает перевести деньги на счёт, не указанный в договоре;
• на просьбу показать полис или аваль отвечает «это внутренний документ компании»;
• торопит с оплатой, ссылаясь на очередь других покупателей.

Ни один из этих признаков сам по себе не означает мошенничества. Но каждый — повод остановиться и позвать юриста, прежде чем платить.

Коротко

Испанский закон защищает деньги покупателя новостройки не обещанием застройщика, а обязательной гарантией: полисом или банковским авалем, специальным счётом и ответственностью банка, который этот счёт открыл.

Гарантия покрывает всю сумму с налогами и законными процентами. Если дом не построен — 30 дней на возврат, дальше требование к гаранту.

Работает это при одном условии: документы должны быть у вас. Мы проверяем лицензию, гарантию и реквизиты счёта по каждому проекту, который предлагаем, — до того, как клиент внесёт первый платёж.

Как проходит покупка новостройки целиком, по шагам — в статье Как купить новостройку в Испании.

---

Вопросы и ответы

Обязан ли застройщик в Испании гарантировать возврат денег?
Да. По Закону 38/1999 в редакции Закона 20/2015 застройщик, принимающий авансовые платежи до сдачи дома, обязан обеспечить их возврат — страховым полисом поручительства или банковской гарантией. Это обязанность, а не добрая воля компании.

С какого момента действует гарантия?
С момента получения застройщиком разрешения на строительство. Если деньги вносятся до этого, механизм, описанный в законе, к ним ещё не применяется.

Что покрывает гарантия?
Всю сумму внесённых авансов, применимые налоги и законные проценты со дня передачи денег до планируемой даты передачи жилья.

Что такое специальный счёт?
Отдельный банковский счёт, на который застройщик обязан принимать деньги покупателей. Он обособлен от остальных средств компании, чтобы деньги не уходили на другие проекты.

Отвечает ли банк?
Да. Банк, где открыт специальный счёт, обязан потребовать от застройщика оформленную гарантию до открытия счёта. Это второй уровень защиты покупателя.

За сколько дней должны вернуть деньги?
Если стройка не начата или не завершена в срок, покупатель уведомляет застройщика, и у того есть 30 дней на возврат. Если деньги не возвращены, требование предъявляется гаранту — страховой компании или банку.

Когда гарантия перестаёт действовать?
После выдачи сертификата готовности жилья и подтверждения передачи объекта покупателю.