Как купить новостройку в Испании: пошаговая инструкция
Покупка квартиры в другой стране пугает. Чужой язык, незнакомые законы, деньги уходят застройщику, которого вы видели только на сайте. Давайте по шагам разберём, как на самом деле проходит покупка новостройки в Испании: что делать, в каком порядке, сколько это стоит и где подстелить соломки.
Сразу главное, что успокаивает: деньги покупателя новостройки в Испании защищены законом. Не обещанием застройщика, а именно законом — ниже покажу, как это работает.
Шаг 1. Выбираем объект и проверяем застройщика
Начинается всё с выбора. Тут два вопроса: что покупаем и у кого.
С объектом более-менее понятно — город, район, этаж, вид из окна, бюджет, срок сдачи. А вот застройщика стоит проверить до того, как внесёте первый евро. Сколько лет компания на рынке, какие дома уже сдала, есть ли у проекта разрешение на строительство (licencia de edificación). Без этого разрешения застройщик вообще не имеет права брать с вас деньги под гарантию.
Ещё момент про цену: на раннем этапе новостройка дешевле. Обычно на этапе котлована она ниже готовой на 10–20%. Платите вы за это ожиданием — стройка обычно идёт 18–24 месяца.
Шаг 2. Резервируем — снимаем объект с продажи
Понравившийся объект надо закрепить за собой, иначе уйдёт. Для этого вносят резерв — обычно от 6 000 до 10 000 €. После этого застройщик снимает квартиру с продажи, фиксирует за вами цену и готовит договор.
Резерв — это часть будущей оплаты, а не сумма сверху. Но если передумаете без причины, его обычно не возвращают. Поэтому резервируют, когда решение уже принято, а не «чтобы подумать».
Шаг 3. Получаем NIE и открываем счёт в банке
Пока готовится договор, оформляем два обязательных документа.
NIE — это идентификационный номер иностранца. Без него в Испании нельзя купить недвижимость, платить налоги, подключить свет и воду. Оформить можно заранее — лично в Испании, через консульство или по доверенности.
Счёт в испанском банке нужен, чтобы проводить оплату объекта, налоги и коммуналку. Нерезиденту открыть его чуть сложнее, чем местному, но это обычная рабочая процедура — банки к таким клиентам давно привыкли.
Шаг 4. Подписываем договор с застройщиком и вносим первый платёж
Дальше основной договор купли-продажи (contrato de compraventa). В нём прописано всё: объект, цена, график платежей, срок сдачи, отделка. Читать внимательно, а лучше — с юристом, который на вашей стороне, а не на стороне застройщика.
При подписании вносится первый платёж. Обычно 20–30% от стоимости за вычетом уже внесённого резерва. Остальное — по графику во время стройки.
Шаг 5. Платим по графику — и как закон бережёт эти деньги
Пока дом строится, вы платите частями по графику из договора. Вот он, момент, которого все боятся: деньги уже отдали, а квартиры пока нет.
И тут работает испанский закон — Ley 38/1999, в редакции Ley 20/2015. Как только у застройщика появилось разрешение на строительство, он обязан гарантировать каждый ваш платёж: банковской гарантией или страховым полисом. Гарантия покрывает всю внесённую сумму, включая налоги, плюс законные проценты.
Не построят дом или не сдадут — вы требуете деньги обратно, и застройщик обязан вернуть их за 30 дней. Откажется — платит банк-гарант или страховая. Поэтому первый вопрос застройщику простой: покажите гарантию на авансовые платежи. Нет её — с таким объектом не работаем.
Как устроена эта защита целиком — в статье Банковская гарантия застройщика.
Шаг 6. Подписываем у нотариуса и регистрируем собственность
Дом построен, есть акт готовности — финальный шаг. Вы подписываете купчую (escritura pública) у нотариуса, вносите остаток и забираете ключи.
После нотариуса сделку регистрируют в Реестре собственности (Registro de la Propiedad). С этого момента вы официальный владелец. Возиться с регистрацией и бумагами обычно поручают gestoría, чтобы вам самим не бегать по инстанциям.
Приёмка жилья — момент, с которого начинают идти сроки гарантии на строительные работы: год на отделку, три года на инженерию, десять лет на конструкции. Что и как проверять — в статье Гарантия строительных работ в Испании.
Сколько доплатить сверх цены квартиры
Цена в объявлении — ещё не финальная сумма. Сверху идут налоги и оформление. Для новостройки это обычно около 12–13% от цены:
- НДС (IVA) — 10% от стоимости квартиры.
- Гербовый сбор (AJD) — 1,4% в Валенсийском сообществе (сюда входит вся Коста-Бланка).
- Нотариус — обычно 600–900 €.
- Регистрация собственности — обычно 400–600 €.
- Услуги gestoría — подготовка и подача документов.
Проще на примере: к квартире за 200 000 € заложите сверху ещё примерно 24 000–26 000 €. Все налоги, с расчётами и разницей между новостройкой и вторичкой, подробно разобраны в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.
Нужна ли ипотека и дают ли её нерезидентам
Дают. Испанские банки кредитуют иностранцев-нерезидентов — обычно до 60–70% от цены покупки или оценки объекта, смотря что окажется меньше. Остальное вносите своими деньгами.
Ставка привязана к европейскому индексу Euríbor и меняется, так что конкретные цифры считают под каждую сделку. Одобрение занимает время, поэтому ипотекой лучше заняться параллельно с выбором объекта, а не после. Как выбрать банк, какие документы нужны и от чего зависит ставка — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.
Частые ошибки покупателей
Из сделки в сделку повторяются одни и те же грабли. Вот на что смотреть.
Не проверяют застройщика и гарантию на деньги. Красивый рендер на сайте ничего не говорит о том, достроит компания дом или нет.
Забывают про те самые 12–13% сверху — и в финале не хватает на оформление.
Подписывают договор не читая, потому что «там всё на испанском». Ровно поэтому и нужен свой юрист.
Тянут с NIE и счётом до последнего, а это стопорит всю сделку.
И ждут «золотую визу» за покупку. Её отменили в апреле 2025 года — недвижимость больше не даёт вид на жительство автоматически. Какие способы остались, разобрали в статье Вид на жительство в Испании.
Коротко: с чего начать
Если убрать детали, путь простой. Выбрать объект и проверить застройщика, внести резерв, оформить NIE и счёт, подписать договор, платить по графику под защитой закона, получить ключи у нотариуса. На каждом шаге рядом должны быть агент и юрист, которые работают на вас.
Подобрать новостройку и пройти этот путь без сюрпризов поможем мы — загляните в каталог новостроек или просто напишите нам.
---
Вопросы и ответы
Можно ли купить новостройку в Испании, не приезжая в страну?
Да. NIE, счёт и саму сделку можно оформить по доверенности, а объект посмотреть онлайн. Но приехать хотя бы раз всё же стоит.
Что будет с деньгами, если застройщик не достроит дом?
Их вернут. По закону каждый платёж за строящееся жильё застрахован: если дом не сдадут, всю сумму с процентами возвращает застройщик или его банк-гарант.
Сколько денег нужно, кроме цены квартиры?
Для новостройки — обычно около 12–13% сверху: НДС 10%, гербовый сбор 1,4%, плюс нотариус и регистрация.
Дают ли ипотеку гражданам других стран?
Да, нерезидентам испанские банки дают обычно до 60–70% стоимости. Остальное вносится своими средствами.