Как купить новостройку в Испании: пошаговая инструкция
Для кого: покупателям из-за пределов Испании. Порядок сделки одинаков для всех; ставки налогов зависят от региона, а не от гражданства.
Покупка квартиры в другой стране пугает. Чужой язык, незнакомые законы, деньги уходят застройщику, которого вы видели только на сайте. Разберём по шагам, как на самом деле проходит покупка новостройки в Испании: что делать, в каком порядке, сколько это стоит и где подстелить соломки.
Сразу главное, что успокаивает: деньги покупателя новостройки в Испании защищены законом. Не обещанием застройщика, а именно законом — ниже покажу, как это работает.
Шаг 1. Выбираем объект и проверяем застройщика
Начинается всё с выбора. Тут два вопроса: что покупаем и у кого.
С объектом понятно — город, район, этаж, вид из окна, бюджет, срок сдачи. А вот застройщика стоит проверить до того, как внесёте первый евро. Сколько лет компания на рынке, какие дома уже сдала и — главное — есть ли у проекта лицензия на строительство.
Это не формальность. По закону обязанность гарантировать ваши деньги возникает у застройщика с момента получения лицензии. До неё платежи могут оказаться без обязательной гарантии: банки и страховые выдают её только после лицензии.
Шаг 2. Резервируем — снимаем объект с продажи
Понравившийся объект закрепляют за собой, иначе уйдёт. Для этого вносят резерв — обычно от 6 000 до 10 000 €. После этого застройщик снимает квартиру с продажи, фиксирует цену и готовит договор.
Резерв — часть будущей оплаты, а не сумма сверху. Но если передумаете без причины, его обычно не возвращают. Поэтому резервируют, когда решение принято, а не «чтобы подумать».
Шаг 3. Оформляем NIE
NIE — идентификационный номер иностранца. Без него нельзя купить недвижимость, платить налоги, подключить свет и воду. Оформить можно заранее: лично в Испании, через испанское консульство в своей стране или по доверенности.
Счёт в испанском банке для покупки новостройки не обязателен. Платить можно со своего счёта, если ваш банк не находится под санкциями. Счёт удобен позже — для коммунальных платежей и налогов, — но задерживать из-за него сделку не нужно.
Шаг 4. Подписываем договор и вносим первый платёж
Дальше — частный договор купли-продажи. В нём прописано всё: объект, цена, график платежей, срок сдачи, отделка. Читать внимательно, а лучше с юристом, который на вашей стороне, а не на стороне застройщика.
При подписании вносится первый платёж — обычно 20–40% стоимости за вычетом уже внесённого резерва. Остальное идёт по графику во время стройки.
Шаг 5. Платим по графику — и как закон бережёт эти деньги
Пока дом строится, вы платите частями. Вот момент, которого все боятся: деньги уже отданы, а квартиры пока нет.
Здесь работает испанский закон 38/1999 в редакции 2015 года. С момента получения лицензии застройщик обязан гарантировать каждый ваш платёж — банковской гарантией или договором страхования. Гарантия покрывает всю внесённую сумму, включая налоги, плюс законные проценты.
Если стройка не началась или дом не сдан в срок, порядок такой: вы требуете деньги у застройщика, и если он не вернул их в течение 30 дней, требование предъявляется банку-гаранту или страховой. Страховая по договору поручительства платит по первому требованию.
Как устроена эта защита целиком — в статье Банковская гарантия застройщика.
Шаг 6. Подписываем у нотариуса и регистрируем собственность
Дом построен — финальный шаг. Вы подписываете купчую у нотариуса, вносите остаток и забираете ключи. После нотариуса сделку регистрируют в Реестре собственности: с этого момента вы официальный владелец. Регистрацию и бумаги обычно поручают gestoría.
Приёмка — момент, с которого начинают идти сроки гарантии на строительные работы. Что и как проверять — в статье Гарантия строительных работ в Испании.
Сколько доплатить сверх цены квартиры
Цена в объявлении — не финальная сумма. Сверху идут налоги и оформление, и налоги зависят от региона:
| Регион | Побережье | НДС | Гербовый сбор |
|---|---|---|---|
| Валенсийское сообщество | Коста-Бланка | 10% | 1,4% |
| Андалусия | Коста-дель-Соль | 10% | 1,2% |
| Регион Мурсия | Мар-Менор | 10% | 1,5% |
Плюс нотариус, регистрация и услуги gestoría. В сумме на Коста-Бланке закладывайте около 12% сверх цены: к квартире за 200 000 € это примерно 24 000 €.
Подробный разбор — в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.
Нужна ли ипотека и дают ли её нерезидентам
Дают. Испанские банки кредитуют нерезидентов обычно до 70% оценочной стоимости — против 80% для резидентов. Оценку делает банк, и если она ниже цены, считать будут от неё.
Значит собственных денег нужно примерно 30% цены плюс те самые 12% на налоги и оформление.
Ставка привязана к европейскому индексу Euríbor и меняется, поэтому цифры считают под каждую сделку. Одобрение занимает время: ипотекой лучше заняться параллельно с выбором объекта, а не после. Подробнее — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.
Частые ошибки покупателей
Не проверяют лицензию и гарантию. Красивый рендер на сайте ничего не говорит о том, достроит компания дом или нет.
Забывают про 12% сверху — и в финале не хватает на оформление.
Подписывают договор не читая, потому что «там всё на испанском». Ровно поэтому нужен свой юрист.
Тянут с NIE до последнего, а это стопорит сделку.
Ждут «золотую визу» за покупку. Её отменили 3 апреля 2025 года: недвижимость больше не даёт вид на жительство. Какие способы остались — в статье Вид на жительство в Испании.
Коротко: с чего начать
Выбрать объект и проверить застройщика вместе с лицензией, внести резерв, оформить NIE, подписать договор, платить по графику под защитой закона, получить ключи у нотариуса. На каждом шаге рядом должны быть агент и юрист, которые работают на вас.
Подобрать новостройку поможем мы — загляните в каталог новостроек или напишите нам.