Гарантия на дом после сдачи: что застройщик обязан чинить и сколько лет
Дом сдан, ключи у вас, банковская гарантия застройщика закрыта. Проходит два года — и в спальне на стене появляется влажное пятно. Или через семь лет по несущей стене идёт трещина.
Кто за это отвечает и сколько лет? В Испании ответ прописан в законе, и он довольно щедрый к покупателю.
Три срока: год, три года, десять лет
Закон об организации строительства делит дефекты на три категории, и у каждой свой срок ответственности.
Десять лет — конструкции. Фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены и другие несущие элементы. Всё, что держит здание. Самый долгий срок, потому что такие дефекты самые дорогие и самые опасные.
Три года — пригодность для жизни. Тепло- и шумоизоляция, санитарное состояние, инженерные системы. То есть протечки, промерзание, сырость, проблемы с водой и электрикой. Формально это называется «несоблюдение требований к жилому помещению».
Один год — отделка. Дефекты исполнения в том, что видно: покрытия, штукатурка, плитка, окраска. За этот год отвечает непосредственно строитель.
С какого момента идёт отсчёт
Не с даты покупки квартиры, а с даты приёмки работ — когда объект принят без замечаний. Если при приёмке были оговорки, срок считается с момента, когда их устранили.
Практический вывод: если вы покупаете квартиру в доме, сданном три года назад, десятилетняя гарантия у вас не десять лет, а оставшиеся семь. Гарантия привязана к зданию, а не к сделке.
Кто отвечает — и почему это удобно покупателю
В строительстве участвует много сторон: застройщик, подрядчик, проектировщик, руководитель работ, технический директор. Разбираться, чья именно ошибка привела к трещине, — это работа для экспертов и суда.
Хорошая новость: покупателю в этом разбираться не нужно.
Закон устанавливает, что застройщик отвечает солидарно с остальными участниками строительства перед покупателями за материальный ущерб от дефектов. Солидарно — значит, вы предъявляете требование застройщику, и он не может отправить вас искать виноватого подрядчика. Пусть сам потом разбирается с подрядчиком.
Для покупателя это принципиально: у вас один понятный адресат вместо пяти.
Сколько времени на предъявление требования
Два года с момента, когда ущерб проявился.
Здесь важно не путать два срока. Десять лет — это срок, в течение которого дефект может «засчитаться». Два года — это срок, в течение которого нужно заявить требование после того, как дефект обнаружился.
Например, трещина в несущей стене появилась на восьмом году после приёмки. Она попадает в десятилетний период — значит, покрыта. Но заявить о ней нужно в течение двух лет с момента появления, а не тянуть до конца десятилетнего срока.
Поэтому правило простое: заметили — фиксируйте и заявляйте сразу.
Страховка: обязательна только десятилетняя
Тут есть нюанс, о котором пишут неточно даже испанские сайты.
Закон описывает три страховки — под каждый из сроков. Но обязательной для жилых зданий сделана только одна: десятилетняя, покрывающая структурные дефекты в размере 100% стоимости строительства.
Годовая (5% стоимости) и трёхлетняя (30%) в законе прописаны, но их обязательность отложена: закон говорит, что она может быть введена отдельным постановлением правительства. Пока этого не сделано.
Что это значит на практике. По конструкциям за застройщиком стоит страховая компания — даже если сам застройщик к тому времени исчезнет, деньги есть у страховщика. По отделке и инженерии страховки может не быть, и требование идёт непосредственно к застройщику. Ответственность у него есть в любом случае, вопрос в том, будет ли с кого взять.
Отсюда практический вывод: чем крупнее и старше застройщик, тем спокойнее с трёхлетними дефектами.
Отдельный случай: дом построил частник для себя
Из требования о десятилетней страховке есть исключение. Если человек построил единственный дом для собственного проживания, оформлять страховку он не обязан.
Но: если он этот дом продаёт, он обязан оформить страховку на оставшуюся часть десятилетнего срока.
Это прямо касается покупателей отдельных домов на Коста-Бланке. Если вы покупаете виллу, которую хозяин строил сам, и с момента постройки не прошло десяти лет — спросите про десятилетнюю страховку. Продавец обязан её оформить. Если он этого не сделал, у вас нет страхового покрытия по конструкциям, и в случае серьёзного дефекта требовать будет не с кого.
Подробнее про то, что ещё проверяют при покупке отдельного дома — в статье Как купить виллу в Испании.
Что делать, если нашли дефект
Зафиксируйте. Фото с датой, видео, если протечка. Чем раньше — тем лучше: потом придётся доказывать, когда дефект появился.
Сообщите письменно. Не звонком и не сообщением в мессенджере. Нужно письмо, факт получения которого можно подтвердить. В Испании для этого используют burofax — заказное письмо с юридически подтверждённым содержанием.
Если дефект общий для дома — трещины в фасаде, протечки в подземном гараже, проблемы с крышей — заявление подаёт сообщество собственников, а не каждый жилец отдельно. Поднимите вопрос на собрании.
Позовите специалиста. Технический отчёт от архитектора или инженера сильно упрощает разговор. Без него спор превращается в «вам кажется» против «мне не кажется».
Чего гарантия не покрывает
Чтобы не было завышенных ожиданий.
Нормальный износ — это не дефект. Через десять лет плитка на террасе выглядит хуже, чем новая, и это никто не оплатит.
Последствия неправильной эксплуатации тоже не покрываются: если протечка из-за того, что жилец сам переделал сантехнику, гарантия ни при чём.
И самое частое: гарантия — про материальный ущерб зданию, а не про то, что вам не нравится цвет плитки или планировка оказалась меньше, чем казалось по чертежу. Это вопросы приёмки, и решать их нужно до подписания, а не через два года.
Что проверить при приёмке жилья
Приёмка — тот самый момент, с которого пойдёт отсчёт всех сроков. Отнеситесь серьёзно.
Пройдите по всем помещениям с фонариком. Откройте и закройте каждое окно и дверь. Включите воду во всех точках, проверьте напор и слив. Проверьте электрику: розетки, свет, щиток. Посмотрите углы, стыки, места вокруг окон — там раньше всего проявляется влага. Проверьте, что сделано всё, что обещано в договоре: техника, сантехника, отделка.
Всё, что нашли, вносите в акт приёмки как оговорки. Это не придирки — это ваш способ зафиксировать проблему до того, как начнёт тикать часовой механизм сроков.
Коротко
В Испании после сдачи дома работают три срока: год на отделку, три года на инженерию и изоляцию, десять лет на конструкции. Считаются с приёмки работ, а не с даты вашей покупки.
Требование предъявляется застройщику — он отвечает солидарно со всеми участниками стройки, разбираться в чужой ответственности покупателю не нужно. На заявление даётся два года с момента появления дефекта.
Обязательная страховка одна — десятилетняя на конструкции. Отдельно проверяйте её, если покупаете дом, который частник строил для себя.
Мы смотрим на дату приёмки и на наличие страховки по каждому объекту, который предлагаем, — в том числе на вторичном рынке. Часто выясняется, что у дома ещё несколько лет гарантии, о которых продавец даже не упоминает.
Про то, как защищены деньги до сдачи дома, — в статье Банковская гарантия застройщика.
---
Вопросы и ответы
Сколько лет действует гарантия на новостройку в Испании?
Три срока: десять лет на конструкции (фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены), три года на элементы и системы, обеспечивающие пригодность жилья (изоляция, шумозащита, санитарное состояние, инженерия), и один год на дефекты отделки.
С какого момента считаются сроки гарантии?
С даты приёмки работ без замечаний, а если замечания были — с момента их устранения. Не с даты покупки квартиры. Поэтому при покупке жилья в уже сданном доме остаётся не полный срок, а его остаток.
К кому предъявлять требование?
К застройщику. Закон устанавливает его солидарную ответственность вместе с остальными участниками строительства перед покупателями. Разбираться, кто именно виноват, покупателю не нужно.
Сколько времени есть на предъявление требования?
Два года с момента, когда дефект проявился. Это отдельный срок: он не заменяет десятилетний, а работает внутри него.
Какая страховка обязательна?
Только десятилетняя, покрывающая структурные дефекты в размере 100% стоимости строительства. Годовая и трёхлетняя описаны в законе, но их обязательность для жилых зданий отложена и может быть введена отдельным постановлением правительства.
Нужна ли страховка, если дом построил сам владелец?
Индивидуальный застройщик единственного дома для собственного проживания страховку оформлять не обязан. Но при продаже такого дома он обязан оформить её на оставшуюся часть десятилетнего срока. Это стоит проверять при покупке виллы у частного лица.
Покрывает ли гарантия износ?
Нет. Гарантия распространяется на материальный ущерб от дефектов строительства, а не на естественный износ и не на последствия неправильной эксплуатации.