Гарантия на дом после сдачи: что застройщик обязан чинить и сколько лет
Дом сдан, ключи у вас, банковская гарантия застройщика закрыта. Проходит два года — и в спальне на стене появляется влажное пятно. Или через семь лет по несущей стене идёт трещина.
Кто за это отвечает и сколько лет? В Испании ответ прописан в законе, и он довольно щедрый к покупателю.
Три срока: год, три года, десять лет
Закон об организации строительства делит дефекты на три категории, и у каждой свой срок ответственности.
Десять лет — конструкции. Фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены и другие несущие элементы. Всё, что держит здание. Самый долгий срок, потому что такие дефекты самые дорогие и самые опасные.
Три года — пригодность для жизни. Тепло- и шумоизоляция, санитарное состояние, инженерные системы. То есть протечки, промерзание, сырость, проблемы с водой и электрикой. Формально это называется «несоблюдение требований к жилому помещению».
Один год — отделка. Дефекты исполнения в том, что видно: покрытия, штукатурка, плитка, окраска. За этот год отвечает непосредственно строитель.
С какого момента идёт отсчёт
Не с даты покупки квартиры, а с даты приёмки работ — когда объект принят без замечаний. Если при приёмке были оговорки, срок считается с момента, когда их устранили.
Практический вывод: если вы покупаете квартиру в доме, сданном три года назад, десятилетняя гарантия у вас не десять лет, а оставшиеся семь. Гарантия привязана к зданию, а не к сделке.
Кто отвечает — и почему это удобно покупателю
В строительстве участвует много сторон: застройщик, подрядчик, проектировщик, руководитель работ, технический директор. Разбираться, чья именно ошибка привела к трещине, — это работа для экспертов и суда.
Хорошая новость: покупателю в этом разбираться не нужно.
Закон устанавливает, что застройщик отвечает солидарно с остальными участниками строительства перед покупателями за материальный ущерб от дефектов. Солидарно — значит, вы предъявляете требование застройщику, и он не может отправить вас искать виноватого подрядчика. Пусть сам потом разбирается с подрядчиком.
Для покупателя это принципиально: у вас один понятный адресат вместо пяти.
Сколько времени на предъявление требования
Два года с момента, когда ущерб проявился.
Здесь важно не путать два срока. Десять лет — это срок, в течение которого дефект может «засчитаться». Два года — это срок, в течение которого нужно заявить требование после того, как дефект обнаружился.
Например, трещина в несущей стене появилась на восьмом году после приёмки. Она попадает в десятилетний период — значит, покрыта. Но заявить о ней нужно в течение двух лет с момента появления, а не тянуть до конца десятилетнего срока.
Поэтому правило простое: заметили — фиксируйте и заявляйте сразу.
Страховка: обязательна только десятилетняя
Тут есть нюанс, о котором пишут неточно даже испанские сайты.
Закон описывает три страховки — под каждый из сроков. Но обязательной для жилых зданий сделана только одна: десятилетняя, покрывающая структурные дефекты в размере 100% стоимости строительства.
Годовая (5% стоимости) и трёхлетняя (30%) в законе прописаны, но их обязательность отложена: закон говорит, что она может быть введена отдельным постановлением правительства. Пока этого не сделано.
Что это значит на практике. По конструкциям за застройщиком стоит страховая компания — даже если сам застройщик к тому времени исчезнет, деньги есть у страховщика. По отделке и инженерии страховки может не быть, и требование идёт непосредственно к застройщику. Ответственность у него есть в любом случае, вопрос в том, будет ли с кого взять.
Отсюда практический вывод: чем крупнее и старше застройщик, тем спокойнее с трёхлетними дефектами.
Отдельный случай: дом построил частник для себя
Из требования о десятилетней страховке есть исключение. Если человек построил единственный дом для собственного проживания, оформлять страховку он не обязан.
Но: если он этот дом продаёт, он обязан оформить страховку на оставшуюся часть десятилетнего срока.
Это прямо касается покупателей отдельных домов на Коста-Бланке. Если вы покупаете виллу, которую хозяин строил сам, и с момента постройки не прошло десяти лет — спросите про десятилетнюю страховку. Продавец обязан её оформить. Если он этого не сделал, у вас нет страхового покрытия по конструкциям, и в случае серьёзного дефекта требовать будет не с кого.
Подробнее про то, что ещё проверяют при покупке отдельного дома — в статье Как купить виллу в Испании.
Что делать, если нашли дефект
Зафиксируйте. Фото с датой, видео, если протечка. Чем раньше — тем лучше: потом придётся доказывать, когда дефект появился.
Сообщите письменно. Не звонком и не сообщением в мессенджере. Нужно письмо, факт получения которого можно подтвердить. В Испании для этого используют burofax — заказное письмо с юридически подтверждённым содержанием.
Если дефект общий для дома — трещины в фасаде, протечки в подземном гараже, проблемы с крышей — заявление подаёт сообщество собственников, а не каждый жилец отдельно. Поднимите вопрос на собрании.
Позовите специалиста. Технический отчёт от архитектора или инженера сильно упрощает разговор. Без него спор превращается в «вам кажется» против «мне не кажется».
Чего гарантия не покрывает
Чтобы не было завышенных ожиданий.
Нормальный износ — это не дефект. Через десять лет плитка на террасе выглядит хуже, чем новая, и это никто не оплатит.
Последствия неправильной эксплуатации тоже не покрываются: если протечка из-за того, что жилец сам переделал сантехнику, гарантия ни при чём.
И самое частое: гарантия — про материальный ущерб зданию, а не про то, что вам не нравится цвет плитки или планировка оказалась меньше, чем казалось по чертежу. Это вопросы приёмки, и решать их нужно до подписания, а не через два года.
Что проверить при приёмке жилья
Приёмка — тот самый момент, с которого пойдёт отсчёт всех сроков. Отнеситесь серьёзно.
Пройдите по всем помещениям с фонариком. Откройте и закройте каждое окно и дверь. Включите воду во всех точках, проверьте напор и слив. Проверьте электрику: розетки, свет, щиток. Посмотрите углы, стыки, места вокруг окон — там раньше всего проявляется влага. Проверьте, что сделано всё, что обещано в договоре: техника, сантехника, отделка.
Всё, что нашли, вносите в акт приёмки как оговорки. Это не придирки — это ваш способ зафиксировать проблему до того, как начнёт тикать часовой механизм сроков.
Коротко
В Испании после сдачи дома работают три срока: год на отделку, три года на инженерию и изоляцию, десять лет на конструкции. Считаются с приёмки работ, а не с даты вашей покупки.
Требование предъявляется застройщику — он отвечает солидарно со всеми участниками стройки, разбираться в чужой ответственности покупателю не нужно. На заявление даётся два года с момента появления дефекта.
Обязательная страховка одна — десятилетняя на конструкции. Отдельно проверяйте её, если покупаете дом, который частник строил для себя.
Мы смотрим на дату приёмки и на наличие страховки по каждому объекту, который предлагаем, — в том числе на вторичном рынке. Часто выясняется, что у дома ещё несколько лет гарантии, о которых продавец даже не упоминает.
Про то, как защищены деньги до сдачи дома, — в статье Банковская гарантия застройщика.
---