Как купить виллу в Испании: что учесть

Вилла — это не квартира побольше. Вместе с домом вы покупаете землю, а с землёй приходят вопросы, которых в квартире просто не бывает: что на этом участке вообще разрешено, откуда идёт вода, куда уходит канализация и кто всё это будет содержать.

Разберём по порядку. Сначала термины, потом главное — земля, потом деньги и документы.

Кто есть кто: вилла, бунгало, адосадо

На Коста-Бланке эти слова используют по-своему, и покупатели из России регулярно путаются.

Вилла (villa, chalet independiente) — отдельно стоящий дом на своём участке. Обычно с бассейном. Соседи есть, но общих стен нет.

Пареадо (pareado) — два дома, соединённых одной общей стеной. Как половина двухквартирного дома. Дешевле виллы, участок меньше.

Адосадо (adosado) — таунхаус, дом в ряду, общие стены с двух сторон. Свой вход, свой дворик, часто общий бассейн комплекса.

Бунгало (bungalow) — тут главная путаница. В Испании это не отдельный домик, как многие думают. На побережье бунгало называют квартиру в малоэтажном комплексе: нижний этаж идёт с садиком, верхний — с солярием на крыше. По сути это квартира, а не дом, и живёт она по правилам сообщества собственников.

Финка (finca) — загородный участок с домом, часто с землёй сельхозназначения. Вот с ней надо особенно внимательно, об этом дальше.

Главный вопрос: что за земля под домом

С квартирой этого вопроса нет — там всё уже построено и оформлено. С домом на участке первым делом надо понять, к какой категории относится земля.

Земля бывает городская (suelo urbano), пригодная под застройку (urbanizable) и не подлежащая застройке — сельхозназначения (suelo no urbanizable, в разговоре rústico).

Если дом стоит в урбанизации на городской земле — обычная понятная покупка. Если дом стоит в поле, среди апельсиновых рощ, с прекрасным видом и по подозрительно приятной цене — вот тут стоит остановиться и разобраться.

Дома на сельхозземле: дом есть, а статуса нет

В Испании много домов, построенных на земле, где строить было нельзя. Срок давности по градостроительным нарушениям истёк, сносить их никто не будет, но и законными они не стали.

Юристы называют такое положение «fuera de ordenación» — вне регламента. Дом как бы есть, но правового статуса у него нет.

Чем это плохо для покупателя. Пока дом в таком состоянии, у него нет документов, необходимых чтобы нормально его продать, сдать или заложить. Банк ипотеку под такой объект не даст. Продать вы его сможете следующему покупателю только в таком же статусе, в котором купили — и это основная причина дисконта как при покупке, так и при продаже.

В Валенсийском сообществе есть процедура, которая позволяет привести такой дом в порядок. Называется «минимизация территориального воздействия» (Minimización de Impacto Territorial, сокращённо MIT). Она распространяется на жилые дома и то, что к ним пристроено, — бассейны, гаражи, барбекю. На сельхозпостройки вроде сараев для инвентаря не распространяется. После одобрения процедуры даётся четыре года на выполнение требуемых работ, а в конце дом получает лицензию на заселение.

Процедура рабочая, но небыстрая и небесплатная. Если вам предлагают дом на сельхозземле — первым делом выясните, проходил ли он легализацию и на какой стадии она находится. Это разговор с юристом до задатка, а не после.

Откуда вода и куда канализация

В городской урбанизации всё подключено к сетям, вопрос закрыт. За городом — не всегда.

Спросите прямо три вещи.

Вода. Дом подключён к городскому водопроводу или на участке скважина? Скважина — это отдельные разрешения и отдельная ответственность.

Канализация. Общая сеть или септик (fosa séptica)? Септик надо периодически откачивать, и он может быть неисправен или не соответствовать нормам.

Электричество. Подключено ли к сети и какая мощность. Если дом далеко от линии, подведение может стоить как небольшой ремонт. Уточните заодно про интернет — на побережье он есть почти везде, но в глубине бывают сюрпризы.

Это не мелочи. Дом без нормальных подключений живёт своей жизнью и стоит дешевле — цена обычно как раз это и отражает.

Бассейн и сад: сколько это стоит каждый месяц

Свой бассейн — главная причина, по которой покупают виллу, и главная статья расходов после налогов.

Обслуживание бассейна — отдельная статья расходов: химия, чистка, фильтрация. На зиму бассейн можно законсервировать и платить меньше. Если ездите редко, договор с обслуживающей компанией всё равно нужен — брошенный бассейн зацветает за пару недель.

Сад — либо садовник раз в одну-две недели, либо вы сами. Летом добавляется полив, и это заметно в счёте за воду.

При просмотре посмотрите на возраст оборудования бассейна: насос, фильтр, освещение. Замена стоит денег, и обычно вопрос всплывает через год после покупки.

Расходы выше, чем у квартиры

Кадастровая стоимость виллы выше квартирной, значит выше и налог IBI, и вменённый налог для нерезидента. Страховка дороже: больше площадь, отдельно стоящий дом, бассейн как источник риска.

Комунидад может быть, а может не быть. Если вилла в закрытой урбанизации с общими дорогами, воротами и охраной — взносы будут, но обычно ниже квартирных: общего имущества меньше. Если дом стоит сам по себе — комунидад нет вообще, но и чинить всё вокруг вы будете за свой счёт.

Полный разбор всех ежегодных платежей — в отдельной статье: Содержание недвижимости в Испании.

Ипотека на виллу

Правила те же, что и по любой недвижимости: нерезиденту банк обычно финансирует до 70% — от цены покупки или от собственной оценки, смотря что меньше. Резиденту дают до 80%.

Но с виллой оценка играет большую роль. Банк оценивает дом и землю, и если с юридическим статусом объекта что-то не так, оценки может не быть вовсе. Дом «вне регламента» банк просто не возьмёт в залог.

Подробно про условия — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.

Что смотреть на самом просмотре

Не только дом.

Подъезд. Как вы будете сюда добираться зимой в дождь? Асфальт до ворот или грунтовка? Кто её содержит?

Соседи и соседние участки. Что построено вокруг и что там ещё можно построить. Пустой участок рядом с вашим — это будущий дом, и он может закрыть вид.

Уклон и вода. Испанские ливни короткие, но сильные. Посмотрите, куда с участка уходит вода и нет ли следов подтопления у нижней части дома.

Ориентация. Где будет солнце утром и вечером, где тень для террасы летом. На вилле это заметнее, чем в квартире: у вас весь участок, а не одно окно.

Приватность. Хорошо ли просматривается бассейн от соседей и с дороги. Живая изгородь растёт годами.

Документы

Что смотрит юрист перед задатком:

• Nota simple из реестра собственности — владелец, ипотека, аресты, сервитуты. Сервитут прохода или проезда через ваш участок — не редкость за городом.
• Категория земли и градостроительный статус дома. Ключевой пункт для загородного объекта.
• Лицензия первого заселения — для новостройки. Для старого дома — есть ли она вообще.
• Справка об отсутствии долгов по комунидад, если урбанизация закрытая.
• Квитанция IBI — заодно увидите кадастровую стоимость.
• Сертификат энергоэффективности. Продавец обязан его предоставить: это требование действует при продаже и аренде жилья по всей Испании.

Коротко

С квартирой вы покупаете квадратные метры. С виллой — метры, землю, подключения и обязанность всё это содержать. Ничего страшного в этом нет, если проверить заранее.

Три вопроса, с которых начинается любой разговор про виллу: что за земля под домом, откуда вода и канализация, и сколько стоит содержание. Ответы на них меняют цену сильнее, чем ремонт и мебель.

Мы проверяем это по каждому объекту до того, как клиент вносит резерв. Если у вас на примете конкретная вилла — пришлите ссылку, посмотрим и скажем, о чём стоит спросить продавца.

Вопросы и ответы