Как купить виллу в Испании
Вилла — это не квартира побольше. Вместе с домом вы покупаете землю, а с землёй приходят вопросы, которых в квартире просто не бывает: что на этом участке вообще разрешено, откуда идёт вода, куда уходит канализация и кто всё это будет содержать.
Разберём по порядку. Сначала термины, потом главное — земля, потом деньги и документы.
Кто есть кто: вилла, бунгало, адосадо
На Коста-Бланке эти слова используют по-своему, и покупатели из России регулярно путаются.
Вилла (villa, chalet independiente) — отдельно стоящий дом на своём участке. Обычно с бассейном. Соседи есть, но общих стен нет.
Пареадо (pareado) — два дома, соединённых одной общей стеной. Как половина двухквартирного дома. Дешевле виллы, участок меньше.
Адосадо (adosado) — таунхаус, дом в ряду, общие стены с двух сторон. Свой вход, свой дворик, часто общий бассейн комплекса.
Бунгало (bungalow) — тут главная путаница. В Испании это не отдельный домик, как многие думают. На побережье бунгало называют квартиру в малоэтажном комплексе: нижний этаж идёт с садиком, верхний — с солярием на крыше. По сути это квартира, а не дом, и живёт она по правилам сообщества собственников.
Финка (finca) — загородный участок с домом, часто с землёй сельхозназначения. Вот с ней надо особенно внимательно, об этом дальше.
Главный вопрос: что за земля под домом
С квартирой этого вопроса нет — там всё уже построено и оформлено. С домом на участке первым делом надо понять, к какой категории относится земля.
Земля бывает городская (suelo urbano), пригодная под застройку (urbanizable) и не подлежащая застройке — сельхозназначения (suelo no urbanizable, в разговоре rústico).
Если дом стоит в урбанизации на городской земле — обычная понятная покупка. Если дом стоит в поле, среди апельсиновых рощ, с прекрасным видом и по подозрительно приятной цене — вот тут стоит остановиться и разобраться.
Дома на сельхозземле: дом есть, а статуса нет
В Испании много домов, построенных на земле, где строить было нельзя. Срок давности по градостроительным нарушениям истёк, сносить их никто не будет, но и законными они не стали.
Юристы называют такое положение «fuera de ordenación» — вне регламента. Дом как бы есть, но правового статуса у него нет.
Чем это плохо для покупателя. Пока дом в таком состоянии, у него нет документов, необходимых чтобы нормально его продать, сдать или заложить. Банк ипотеку под такой объект не даст. Продать вы его сможете следующему покупателю только в таком же статусе, в котором купили — и это основная причина дисконта как при покупке, так и при продаже.
В Валенсийском сообществе есть процедура, которая позволяет привести такой дом в порядок. Называется «минимизация территориального воздействия» (Minimización de Impacto Territorial, сокращённо MIT). Она распространяется на жилые дома и то, что к ним пристроено, — бассейны, гаражи, барбекю. На сельхозпостройки вроде сараев для инвентаря не распространяется. После одобрения процедуры даётся четыре года на выполнение требуемых работ, а в конце дом получает лицензию на заселение.
Процедура рабочая, но небыстрая и небесплатная. Если вам предлагают дом на сельхозземле — первым делом выясните, проходил ли он легализацию и на какой стадии она находится. Это разговор с юристом до задатка, а не после.
Откуда вода и куда канализация
В городской урбанизации всё подключено к сетям, вопрос закрыт. За городом — не всегда.
Спросите прямо три вещи.
Вода. Дом подключён к городскому водопроводу или на участке скважина? Скважина — это отдельные разрешения и отдельная ответственность.
Канализация. Общая сеть или септик (fosa séptica)? Септик надо периодически откачивать, и он может быть неисправен или не соответствовать нормам.
Электричество. Подключено ли к сети и какая мощность. Если дом далеко от линии, подведение может стоить как небольшой ремонт. Уточните заодно про интернет — на побережье он есть почти везде, но в глубине бывают сюрпризы.
Это не мелочи. Дом без нормальных подключений живёт своей жизнью и стоит дешевле — цена обычно как раз это и отражает.
Бассейн и сад: сколько это стоит каждый месяц
Свой бассейн — главная причина, по которой покупают виллу, и главная статья расходов после налогов.
Обслуживание обычно обходится в 100–150 € в месяц: химия, чистка, фильтрация. На зиму бассейн можно законсервировать и платить меньше. Если ездите редко, договор с обслуживающей компанией всё равно нужен — брошенный бассейн зацветает за пару недель.
Сад — либо садовник раз в одну-две недели, либо вы сами. Летом добавляется полив, и это заметно в счёте за воду.
При просмотре посмотрите на возраст оборудования бассейна: насос, фильтр, освещение. Замена стоит денег, и обычно вопрос всплывает через год после покупки.
Расходы выше, чем у квартиры
Кадастровая стоимость виллы выше квартирной, значит выше и налог IBI, и вменённый налог для нерезидента. Страховка дороже: больше площадь, отдельно стоящий дом, бассейн как источник риска.
Комунидад может быть, а может не быть. Если вилла в закрытой урбанизации с общими дорогами, воротами и охраной — взносы будут, но обычно ниже квартирных: общего имущества меньше. Если дом стоит сам по себе — комунидад нет вообще, но и чинить всё вокруг вы будете за свой счёт.
Полный разбор всех ежегодных платежей — в отдельной статье: Содержание недвижимости в Испании.
Ипотека на виллу
Правила те же, что и по любой недвижимости: нерезиденту банк обычно финансирует 60–70% от цены покупки или от собственной оценки — смотря что меньше.
Но с виллой оценка играет большую роль. Банк оценивает дом и землю, и если с юридическим статусом объекта что-то не так, оценки может не быть вовсе. Дом «вне регламента» банк просто не возьмёт в залог.
Подробно про условия — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.
Что смотреть на самом просмотре
Не только дом.
Подъезд. Как вы будете сюда добираться зимой в дождь? Асфальт до ворот или грунтовка? Кто её содержит?
Соседи и соседние участки. Что построено вокруг и что там ещё можно построить. Пустой участок рядом с вашим — это будущий дом, и он может закрыть вид.
Уклон и вода. Испанские ливни короткие, но сильные. Посмотрите, куда с участка уходит вода и нет ли следов подтопления у нижней части дома.
Ориентация. Где будет солнце утром и вечером, где тень для террасы летом. На вилле это заметнее, чем в квартире: у вас весь участок, а не одно окно.
Приватность. Хорошо ли просматривается бассейн от соседей и с дороги. Живая изгородь растёт годами.
Документы
Что смотрит юрист перед задатком:
- Nota simple из реестра собственности — владелец, ипотека, аресты, сервитуты. Сервитут прохода или проезда через ваш участок — не редкость за городом.
- Категория земли и градостроительный статус дома. Ключевой пункт для загородного объекта.
- Лицензия первого заселения — для новостройки. Для старого дома — есть ли она вообще.
- Справка об отсутствии долгов по комунидад, если урбанизация закрытая.
- Квитанция IBI — заодно увидите кадастровую стоимость.
- Сертификат энергоэффективности. Продавец обязан его предоставить: это требование действует при продаже и аренде жилья по всей Испании.
Коротко
С квартирой вы покупаете квадратные метры. С виллой — метры, землю, подключения и обязанность всё это содержать. Ничего страшного в этом нет, если проверить заранее.
Три вопроса, с которых начинается любой разговор про виллу: что за земля под домом, откуда вода и канализация, и сколько стоит содержание. Ответы на них меняют цену сильнее, чем ремонт и мебель.
Мы проверяем это по каждому объекту до того, как клиент вносит резерв. Если у вас на примете конкретная вилла — пришлите ссылку, посмотрим и скажем, о чём стоит спросить продавца.
---
Вопросы и ответы
Чем вилла отличается от бунгало в Испании?
Вилла — отдельно стоящий дом на своём участке, обычно с бассейном. Бунгало на побережье Испании — это не отдельный дом, а квартира в малоэтажном комплексе: нижний этаж с садиком или верхний с солярием. Бунгало живёт по правилам сообщества собственников, вилла — сама по себе.
Что такое дом «вне регламента» (fuera de ordenación)?
Так называют дом, построенный на земле, где строить было нельзя, но срок давности по нарушению уже истёк. Сносить его не будут, однако законным он не стал. У такого дома нет документов, нужных чтобы нормально его продать, сдать или заложить.
Можно ли взять ипотеку на дом на сельхозземле?
Как правило нет. Банк не берёт в залог объект без ясного правового статуса. Если дом прошёл процедуру легализации и получил лицензию на заселение, вопрос решается — но это надо выяснять до задатка.
Что такое MIT?
Minimización de Impacto Territorial — процедура в Валенсийском сообществе, которая позволяет узаконить жилой дом на земле, не предназначенной под застройку, вместе с пристройками: бассейном, гаражом, барбекю. После одобрения даётся четыре года на выполнение работ, в финале дом получает лицензию на заселение.
Сколько стоит содержание бассейна?
Обычно 100–150 € в месяц: химия, чистка, фильтрация. Зимой бассейн можно законсервировать и платить меньше. Без регулярного обслуживания вода зацветает за пару недель.
Сколько банк даёт под виллу нерезиденту?
Как и по любой недвижимости — обычно 60–70% от цены покупки или от банковской оценки, смотря что меньше. С виллой роль оценки выше: банк оценивает и дом, и землю.