Alquilar su vivienda en la costa en 2026: larga temporada o turístico
Para quién: Para propietarios de una vivienda en la costa que se plantean alquilarla, vivan en España o fuera. La fiscalidad del no residente se explica aparte.
Una vivienda junto al mar puede pagarse en parte sola. Pero alquilarla se puede hacer de dos maneras, y cada una tiene sus normas, su papeleo y su fiscalidad. Aquí van las dos, con lo que conviene saber antes de comprar pensando en alquilar.
En resumen
El alquiler de larga temporada no necesita licencia y da poco trabajo. El turístico rinde más, pero en la Comunitat Valenciana exige el informe de compatibilidad urbanística del ayuntamiento, la inscripción en el registro de turismo con un número que figure en cada anuncio y, desde el 3 de abril de 2025, la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Si el propietario no reside en España, paga el 19 % sobre el rendimiento neto (residentes en la UE) o el 24 % sobre el alquiler íntegro (resto).
Dos tipos de alquiler
Larga temporada: se alquila a alguien que vive en la vivienda, con contrato de un año o más. Inquilino estable y poco trabajo.
Turístico: estancias cortas, por días o semanas. Más ingresos, pero también más trabajo: licencia, limpieza entre huéspedes y anuncios en plataformas.
Larga temporada: la opción sencilla
No hace falta licencia: se firma un contrato de arrendamiento de vivienda normal. Se busca inquilino, se firma y se cobra cada mes.
El inconveniente es que se ingresa menos que con turistas en temporada alta. A cambio, no hay huéspedes que atender, ni gastos de limpieza o anuncios, y los suministros los paga el inquilino.
Turístico: hace falta licencia
En la Comunitat Valenciana, que incluye la Costa Blanca, los pasos son:
- Informe de compatibilidad urbanística del ayuntamiento, que confirme que la vivienda puede destinarse a uso turístico. Sin él no se avanza.
- Inscripción en el registro de turismo y número de registro (NRU), que debe aparecer en todos los anuncios: Airbnb, Booking o cualquier otro.
- Aprobación de la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025, abrir una vivienda turística en un edificio con comunidad de propietarios exige su aprobación expresa por tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. Si compra para alquilar a turistas, revise los estatutos y las actas antes de comprar.
- Seguro de responsabilidad civil y certificado energético.
Las normas se han endurecido y hay inspecciones en todo el país. Alquilar sin licencia es mala idea: las multas son serias y las plataformas exigen el número de registro.
Los impuestos del alquiler
Si reside en España, el alquiler tributa en su declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Las reducciones y gastos deducibles dependen del tipo de alquiler y del contrato; conviene que lo calcule su asesor.
Si no reside en España, paga el impuesto de no residentes:
- residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: 19 %, y pueden deducir gastos —intereses de la hipoteca, comunidad, reparaciones, seguro—; el impuesto va sobre el rendimiento neto;
- residentes en cualquier otro país, también en el Reino Unido: 24 % sobre el alquiler íntegro, sin deducir gastos.
Se declara en el modelo 210. Antes el alquiler se declaraba por trimestres; después se permitió agrupar en una declaración anual. Una orden de Hacienda del 12 de junio de 2026 volvió a cambiar los plazos: la declaración anual se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente. La propia Agencia Tributaria pone el ejemplo de un noruego que alquila una casa en Alicante desde julio de 2026: si opta por la declaración anual, lo declara todo del 1 al 20 de abril de 2027.
Los meses de transición de 2026 tienen su propio régimen: los ingresos de abril a septiembre, si no se agrupan, siguen los plazos trimestrales anteriores. Su caso concreto, mejor con una gestoría.
Si compra para alquilar
Si la idea es el alquiler turístico, compruebe dos cosas antes de comprar: si la comunidad lo permite y si el ayuntamiento emitirá el informe de compatibilidad. Un piso bonito y bien situado puede no servir para turistas solo por las normas del edificio.
Y haga las cuentas con honestidad: impuestos, limpieza, comisiones de las plataformas y semanas vacías. Sin olvidar los gastos fijos del propietario —comunidad, IBI, tasa de basuras, seguro—, que explicamos en gastos anuales de una vivienda en la costa. A veces un alquiler de larga temporada tranquilo sale más rentable que uno turístico agitado.
Le ayudamos a valorar si una vivienda sirve para alquilar y qué modalidad le conviene. Cómo es la compra, en cómo comprar una vivienda en España.