Cómo comprar una vivienda en España en 2026: guía paso a paso

Comprar una vivienda en España tiene un orden claro, y casi todo el trabajo lo hacen profesionales. Lo que cambia de una compra a otra es si la vivienda es nueva o de segunda mano, y en qué comunidad está. Aquí va el camino completo, de la primera visita a las llaves.

En resumen

Cinco pasos, sea obra nueva o segunda mano: decidir cuál de las dos → si es extranjero, sacar el NIE → elegir la vivienda y comprobarla → pagar la señal y firmar el contrato → firmar la escritura ante notario e inscribir la compra en el Registro. Además del precio, cuente con un 12 % aproximado de impuestos y gastos en obra nueva en la Costa Blanca; en segunda mano el ITP es del 9 %, el 7 % o el 7,75 %, según la comunidad.

Primero: obra nueva o segunda mano

Todo empieza aquí, porque los dos caminos se separan un poco más adelante.

La obra nueva se compra al promotor: vivienda a estrenar, con garantías y pagos por fases mientras se construye. Tributa por IVA, el 10 % en toda España, más el AJD de cada comunidad. Cómo funcionan los pagos y el aval lo explicamos en comprar sobre plano.

La segunda mano es una vivienda terminada, lista para entrar. En lugar de IVA se paga el ITP, y el tipo lo fija la comunidad: 9 % en la Comunitat Valenciana, que incluye la Costa Blanca (11 % si la vivienda supera el millón de euros), 7 % en Andalucía, 7,75 % en la Región de Murcia. Hay más zonas donde elegir, pero hay que comprobar más: deudas, estado, papeles.

Qué conviene depende de para qué quiere la vivienda. Los pasos siguientes valen para las dos.

Paso 1. Si es extranjero, el NIE

El comprador español firma con su DNI. El extranjero necesita el NIE, el número de identidad de extranjero: sin él no se puede comprar ni pagar impuestos. Se pide en un consulado de España, en persona en España o a través de un representante con poder.

Conviene empezar en cuanto se decide comprar: el trámite es corto, pero la cita puede tardar semanas.

¿Hace falta cuenta en un banco español? Para obra nueva, no: al promotor se le puede pagar desde una cuenta en el extranjero. Para segunda mano la ley no la exige, pero en la práctica sí hace falta: en la notaría al vendedor se le entrega un cheque bancario que solo emite un banco español. Se puede transferir al vendedor desde el extranjero, pero varios días antes de la firma, y eso es un riesgo para el comprador. En cualquier caso, la cuenta facilita la vida después: suministros e impuestos anuales.

Paso 2. Elegir la vivienda y comprobarla

Que la vivienda guste es el principio, no el final. Detrás viene la comprobación, y aquí trabaja un abogado de su parte.

En segunda mano se comprueban las deudas con la comunidad de propietarios. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores. No responde el dinero del comprador, pero sí la vivienda. También se miran las cargas: hipoteca, embargo, servidumbres. Todo aparece en la nota simple del Registro de la Propiedad. En obra nueva se comprueba al promotor, la licencia de edificación y el aval de los pagos.

No se salte este paso por unas buenas vistas. Una vivienda con problemas sale más barata no comprarla que arreglarla.

Paso 3. Reserva y contrato

Elegida la vivienda, se asegura: se paga una señal y sale del mercado.

Después se firma el contrato. En segunda mano suele ser un contrato de arras penitenciales: si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, la devuelve duplicada. En obra nueva, el contrato privado con el promotor y su calendario de pagos. El contrato se lee con su abogado, no con la traducción o el resumen de la otra parte.

Paso 4. Notario y Registro

El último paso es la escritura pública ante notario. Usted paga el resto del precio, el vendedor entrega las llaves y el notario da fe de la compraventa.

Después la compra se inscribe en el Registro de la Propiedad, y desde ese momento usted figura como propietario. Los papeles y la liquidación del impuesto suelen llevarlos una gestoría, para que no tenga que hacer colas.

Quién hace qué

• El agente busca la vivienda, negocia, organiza las visitas y lleva la operación.
• Su abogado trabaja para usted: comprueba la vivienda y los contratos.
• El notario es un funcionario público, da fe de la compraventa y es neutral.
• La gestoría prepara los documentos, liquida el impuesto e inscribe la compra.

Una buena compra es aquella en la que estos papeles no se mezclan y usted tiene a su propia gente, agente y abogado, defendiendo sus intereses.

Cuánto dinero hace falta además del precio

Impuestos y gastos de la compraventa. En obra nueva en la Costa Blanca, cerca del 12 % sobre el precio: 10 % de IVA, 1,4 % de AJD, más notaría y Registro. En segunda mano, el ITP de la comunidad más los mismos gastos.

Las comunidades tienen además tipos reducidos de ITP para la vivienda habitual en ciertos casos. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, para la primera vivienda habitual de menores de 35 años y para familias numerosas, con límites de precio y de renta. A una segunda residencia en la costa normalmente no se le aplican.

Las cifras con ejemplos, en impuestos y gastos al comprar vivienda en España. Si compra en Andalucía: cuánto cuesta comprar una vivienda en Andalucía.

¿Y la hipoteca?

Si no le llega con sus ahorros, los bancos españoles financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación a residentes y hasta el 70 % a no residentes. Cuente, por tanto, con al menos un 20–30 % del precio en efectivo, más los impuestos y gastos. Tipos, plazos y documentos, en hipoteca en España para residentes y no residentes.

¿Comprar da derecho a residir?

No. La «golden visa» por comprar vivienda de 500.000 € o más se suprimió el 3 de abril de 2025. Los ciudadanos de la UE pueden vivir en España sin visado; los de fuera de la UE necesitan uno, y la compra de una vivienda por sí sola no lo da.

Le acompañamos en cada paso: vea nuestra obra nueva y la segunda mano, o escríbanos sin más.

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