Garantías de la vivienda nueva: qué cubren y durante cuántos años
Para quién: Para quien compra obra nueva o una vivienda entregada hace pocos años, y para quien compra un chalet que construyó su propio dueño. Las reglas son las mismas en toda España.
La obra está terminada, tiene las llaves y el aval de sus pagos a cuenta ya se ha cancelado. Dos años después aparece una mancha de humedad en el dormitorio. O, al séptimo año, una grieta en un muro de carga.
¿Quién responde y durante cuánto tiempo? En España la respuesta está en la ley, y es bastante favorable al comprador.
En resumen
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad tras la entrega: un año para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad (aislamiento, humedades, instalaciones) y diez para la estructura. Se cuentan desde la recepción de la obra, no desde su compra. Se reclama al promotor, que responde solidariamente con el resto de agentes, y hay dos años desde que aparece el daño. Solo es obligatorio el seguro decenal. Si compra un chalet que su dueño construyó para sí hace menos de diez años, este debe contratar el decenal por el tiempo que quede antes de vender.
Tres plazos: uno, tres y diez años
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), clasifica los defectos en tres categorías, cada una con su plazo.
Diez años: la estructura. Cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales. Todo lo que sostiene el edificio. Es el plazo más largo porque son los defectos más caros y más peligrosos.
Tres años: la habitabilidad. Aislamiento térmico y acústico, salubridad e instalaciones. Es decir, filtraciones, frío, humedades, problemas de agua y electricidad.
Un año: los acabados. Defectos de ejecución en lo que se ve: revestimientos, enlucidos, alicatados, pintura. De este año responde directamente el constructor.
Desde cuándo se cuenta
No desde que usted compra, sino desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o, si hubo reservas, desde que se subsanaron.
En la práctica: si compra un piso en un edificio entregado hace tres años, la garantía decenal no le dura diez años, sino los siete que quedan. La garantía va con el edificio, no con la compraventa.
Quién responde, y por qué le conviene
En una obra intervienen muchos agentes: promotor, constructor, proyectista, director de obra, director de ejecución. Averiguar de quién fue el error que causó una grieta es trabajo de peritos y de tribunales.
La buena noticia: usted no tiene que hacerlo.
La ley establece que el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los compradores por los daños materiales debidos a defectos. Solidariamente significa que usted reclama al promotor, y este no puede mandarle a buscar al constructor culpable. Ya se entenderán ellos después.
Para el comprador es clave: un único destinatario en lugar de cinco.
Cuánto tiempo hay para reclamar
Dos años desde que se produce el daño.
No hay que confundir los dos plazos. Los diez años son el periodo en que un defecto «cuenta». Los dos años son el tiempo para reclamar una vez que ha aparecido.
Ejemplo: una grieta en un muro de carga aparece el octavo año tras la recepción. Está dentro de los diez años, así que está cubierta. Pero hay que reclamar en los dos años siguientes a su aparición, no esperar a que se agote el plazo decenal.
La regla es sencilla: si lo nota, documéntelo y reclame cuanto antes.
Seguros: solo el decenal es obligatorio
Aquí se equivocan hasta algunas webs españolas.
La ley describe tres seguros, uno por plazo. Pero para edificios de vivienda solo es obligatorio uno: el seguro decenal, que cubre los daños estructurales hasta el 100 % del coste de la obra.
El de un año (5 % del coste) y el trienal (30 %) figuran en la ley, pero su obligatoriedad quedó aplazada: la ley prevé que el Gobierno pueda imponerlos por real decreto, y no lo ha hecho.
Qué significa: en la estructura hay una aseguradora detrás del promotor, así que hay dinero aunque el promotor haya desaparecido. En acabados y habitabilidad puede no haber seguro, y se reclama directamente al promotor. Responsable lo es siempre; la cuestión es si queda alguien a quien reclamar.
De ahí un consejo práctico: cuanto más grande y con más trayectoria sea el promotor, más tranquilidad con los defectos de los tres años.
Un caso aparte: el autopromotor
Hay una excepción al seguro decenal. Quien construye una única vivienda para uso propio no está obligado a contratarlo.
Pero: si la vende, debe contratar el seguro por el tiempo que quede hasta los diez años.
Esto afecta directamente a quien compra un chalet en la Costa Blanca. Si el chalet lo construyó su dueño y no han pasado diez años, pregunte por el decenal. El vendedor está obligado a contratarlo. Si no lo ha hecho, no tendrá cobertura de la estructura y, ante un defecto grave, puede no haber a quién reclamar.
Qué hacer si encuentra un defecto
Documéntelo. Fotos con fecha y vídeo si es una filtración. Cuanto antes, mejor: después habrá que probar cuándo apareció.
Comuníquelo por escrito. No por teléfono ni por mensajería. Lo habitual es un burofax con certificación de contenido.
Si el defecto es común, como grietas en la fachada, filtraciones en el garaje o problemas en la cubierta, reclama la comunidad de propietarios, no cada vecino por su cuenta. Llévelo a la junta.
Pida un informe técnico. Un informe de arquitecto o ingeniero facilita mucho la conversación. Sin él, la discusión se queda en la opinión de cada uno.
Qué no cubre la garantía
Para no crear falsas expectativas.
El desgaste normal no es un defecto. A los diez años las baldosas de la terraza no parecen nuevas, y eso no lo paga nadie.
Tampoco los daños por mal uso: si la filtración viene de una reforma de fontanería que hizo el propio ocupante, la garantía no entra.
Y lo más habitual: la garantía cubre daños materiales al edificio, no un color de azulejo que no le gusta ni una distribución que parecía más amplia en el plano. Eso se resuelve en la entrega, antes de firmar, no dos años después.
Qué revisar en la entrega
La entrega marca el inicio de todos los plazos. Tómesela en serio.
Recorra todas las estancias con una linterna. Abra y cierre cada ventana y puerta. Abra todos los grifos y compruebe presión y desagüe. Pruebe enchufes, luces y el cuadro eléctrico. Mire esquinas, juntas y el contorno de las ventanas, donde antes aparece la humedad. Compruebe que está todo lo que prometía el contrato: electrodomésticos, sanitarios, acabados.
Anote todo lo que encuentre como reservas en el acta de entrega. No es ser quisquilloso: es dejar constancia del problema antes de que empiece a correr el plazo.
Cómo se protege su dinero antes de la entrega, en comprar sobre plano. Y la compra completa, paso a paso, en cómo comprar una vivienda en España.