Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании
Для кого: покупатели из-за пределов Испании — ставки налогов одинаковы для всех, льготы в основном для тех, кто переезжает жить.
В объявлении о квартире в Испании видна одна цифра. Со счёта уйдёт больше: сверху идут налоги и оформление. Разберём, сколько и за что, чтобы на сделке не было сюрпризов.
Сколько набегает сверху, зависит от двух вещей: новостройка это или вторичка и в каком регионе стоит жильё. Налоги на недвижимость в Испании устанавливает каждый регион сам, и на побережьях, где мы работаем, они разные.
Новостройка: НДС плюс гербовый сбор
Покупаете жильё впервые, напрямую у застройщика, — платите два налога.
НДС — 10% от цены. Одинаков по всей Испании.
Гербовый сбор — зависит от региона:
| Регион | Побережье | НДС | Гербовый сбор | Вместе |
|---|---|---|---|---|
| Валенсийское сообщество | Коста-Бланка | 10% | 1,4% | 11,4% |
| Андалусия | Коста-дель-Соль | 10% | 1,2% | 11,2% |
| Регион Мурсия | Мар-Менор | 10% | 1,5% | 11,5% |
Ставки недавно менялись. В Валенсийском сообществе сбор 1,4% действует для сделок с 1 июня 2026 года, до этого был 1,5%. В Мурсии 1,5% — с 25 июля 2025 года, до этого 2%. Поэтому на других сайтах ещё можно встретить старые цифры.
Вторичка: один налог, ставка выше
За готовое жильё «с рук» НДС и гербовый сбор не платят. Вместо них — налог на передачу собственности:
| Регион | Побережье | Налог на передачу |
|---|---|---|
| Валенсийское сообщество | Коста-Бланка | 9%, для жилья дороже 1 млн € — 11% |
| Андалусия | Коста-дель-Соль | 7% |
| Регион Мурсия | Мар-Менор | 7,75% |
Про порог в миллион. В Валенсийском сообществе 11% берут со всей цены, а не только с части выше миллиона. Квартира за 1 050 000 € обойдётся в налог 115 500 €, а за 990 000 € — в 89 100 €. Разница — 26 400 € при цене, отличающейся на 60 000 €. Вблизи порога это стоит учитывать.
Про то, от какой суммы считают. Налог берут не всегда с цены в договоре. Если кадастровая справочная стоимость жилья выше уплаченной цены, налог считают от неё. Проверить её стоит до сделки: разница может составить тысячи евро.
Льготы — кому они положены
В каждом регионе есть сниженные ставки налога на вторичку. Например, в Валенсийском сообществе:
- 6% — первое основное жильё для покупателя моложе 35 лет, если оно стоит не больше 180 000 € и доход покупателя в пределах установленного лимита;
- 3% — основное жильё для многодетных семей и людей с инвалидностью, при тех же ограничениях по цене и доходу.
Важно: льготы даются на основное жильё, то есть на то, где вы будете жить. Покупателю второго дома у моря они обычно не положены. Если вы переезжаете и можете подойти под льготу — скажите юристу до сделки: это экономит тысячи евро.
Расходы на оформление
Кроме налога, любая сделка несёт расходы на бумаги: нотариус, регистрация права собственности в реестре, услуги gestoría — конторы, которая готовит документы и подаёт налоговые декларации. Если берёте ипотеку, банк потребует ещё оценку объекта.
Налог по сделке нужно задекларировать и оплатить вскоре после подписания — срок устанавливает регион. Обычно этим занимается gestoría или юрист, самому бегать никуда не нужно.
Сколько выходит итого
На примере объекта за 200 000 € на Коста-Бланке.
Новостройка: НДС и гербовый сбор — 11,4%, то есть 22 800 €. С нотариусом, регистрацией и оформлением в сумме закладывайте около 12% сверх цены.
Вторичка без льгот: налог 9% — 18 000 €. Плюс те же расходы на оформление.
Точную сумму по конкретному объекту мы считаем заранее, ещё до резервации, — чтобы вы видели полный бюджет, а не только цену в объявлении.
Ежегодные расходы владельца
Купили — дальше идут регулярные платежи.
IBI — муниципальный налог на недвижимость. Платится раз в год, сумма зависит от кадастровой стоимости и города.
Взносы сообществу собственников — на содержание дома и общей территории: лифт, бассейн, уборку. Обычно 40–120 € в месяц, в зависимости от комплекса.
Коммунальные платежи — свет, вода, газ, если проведён. Отдельно — сбор за вывоз мусора: закон 2022 года обязал все муниципалитеты ввести его не позже апреля 2025 года. Успели не все, но в итоге платить будут везде.
Налог для нерезидентов. Если вы не живёте в Испании постоянно и не сдаёте жильё, государство всё равно берёт небольшой налог — на «предполагаемый доход» от владения. База — 1,1% кадастровой стоимости, если кадастровая переоценка в муниципалитете вступила в силу начиная с 2012 года, и 2%, если переоценки давно не было. Ставка — 19% для налоговых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, 24% для остальных. Суммы небольшие: при кадастровой стоимости 100 000 € и базе 2% налог для нерезидента из-за пределов ЕС — 480 € в год. Декларация — модель 210, ежегодно, до 31 декабря следующего года.
Полный разбор ежегодных платежей — в статье Содержание недвижимости в Испании. Если сдаёте жильё, налог считают с реального дохода — это отдельная тема, в статье Сдача недвижимости в Испании в аренду.
Коротко
Новостройка: 10% НДС плюс гербовый сбор 1,2–1,5% в зависимости от региона; с оформлением на Коста-Бланке — около 12% сверх цены.
Вторичка: налог на передачу 7–9% в зависимости от региона, в Валенсии для жилья дороже миллиона — 11% со всей цены. Считается от кадастровой стоимости, если она выше цены.
Ежегодно: IBI, взносы сообществу, сбор за мусор и небольшой налог для нерезидентов.
Всё это мы считаем по вашему объекту заранее. Как проходит сама сделка — в статье Как купить новостройку в Испании. Планируете ипотеку — Ипотека в Испании для нерезидентов.