Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании
Когда смотришь объявление о квартире в Испании, видишь одну цифру. Реальная сумма, которая уйдёт со счёта, будет больше — на налоги и оформление. Давайте честно разберём, сколько и за что, чтобы на сделке не было сюрпризов.
Сколько набегает сверху, зависит от одного: новостройка это или вторичка. Налоги у них разные.
Новостройка: НДС плюс гербовый сбор
Покупаете жильё впервые, напрямую у застройщика — платите два налога.
НДС (IVA) — 10% от цены квартиры. Одинаковый по всей Испании.
Гербовый сбор (AJD) — 1,4% в Валенсийском сообществе. Это Коста-Бланка, Аликанте, Торревьеха и вся провинция.
Вместе выходит 11,4% налогов. Плюс расходы на оформление, о них чуть ниже.
Вторичка: один налог вместо двух, но ставка выше
За готовое жильё «с рук» НДС и гербовый сбор не платят. Вместо них — налог на переход собственности (ITP). В Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года ставки такие:
- 9% — на большинство сделок, до 1 000 000 €.
- 11% — на ту часть цены, что выше миллиона.
Но есть льготы, и они серьёзные. Первое жильё, а вам меньше 35 лет — ставка 6% (при цене до 180 000 €). Для многодетных семей и покупателей с инвалидностью — 3% на тех же условиях. Подходите под льготу — обязательно скажите юристу до сделки. Это экономит тысячи евро.
Расходы на оформление — сверх налогов
Кроме налога, любая сделка тянет за собой расходы на бумаги:
- Нотариус — обычно 600–900 €.
- Регистрация собственности в реестре — обычно 400–600 €.
- Услуги gestoría — подготовка и подача документов, налоговых деклараций.
- Оценка объекта — 250–400 €, если берёте ипотеку (банк её требует).
Налог по сделке — ITP для вторички или гербовый сбор для новостройки — нужно задекларировать и оплатить в течение 30 рабочих дней, через так называемую модель 600. Обычно этим занимается gestoría или ваш юрист, вам бегать никуда не надо.
Сколько выходит итого
Соберём в цифры, на примере объекта за 200 000 €.
Новостройка: налоги 11,4% — это 22 800 €. Плюс нотариус, регистрация и оформление. В сумме сверху цены обычно около 12–13%, то есть ещё 24 000–26 000 €.
Вторичка без льгот: ITP 9% — это 18 000 €. Плюс те же расходы на оформление. Итого сверху обычно около 10–11%.
Точную сумму по конкретному объекту мы всегда считаем заранее, ещё до резервации. Чтобы вы видели полный бюджет, а не только цену в объявлении.
Ежегодные расходы владельца
Купили — дальше идут регулярные платежи. Крупных сюрпризов тут нет, но знать про них стоит.
IBI — муниципальный налог на недвижимость. Платится раз в год, сумма зависит от кадастровой стоимости объекта и города.
Взносы в comunidad — на содержание дома: лифт, бассейн, уборка территории. Обычно 40–150 € в месяц, смотря какой комплекс.
Коммунальные услуги — свет, вода, газ (если проведён) — по счётчикам, как обычно. Отдельно идёт сбор за вывоз мусора: с апреля 2025 года его обязаны брать все муниципалитеты Испании.
Налог для нерезидентов (IRNR). Если вы не живёте в Испании постоянно и не сдаёте жильё, государство всё равно берёт небольшой налог — на «предполагаемый доход» от владения. Считается он от кадастровой стоимости: база — 1,1% от неё, если кадастровая переоценка в вашем муниципалитете проводилась начиная с 2012 года, и 2%, если переоценки давно не было. Ставка — 19% для налоговых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, 24% для остальных. На практике суммы небольшие: при кадастровой стоимости 100 000 € и базе 2% налог выходит около 480 € в год. Декларируется через модель 210.
Полный разбор всех ежегодных платежей — в статье Содержание недвижимости в Испании.
Если сдаёте жильё в аренду, налог считают уже с реального дохода — это отдельная тема, разбираем её в статье Сдача недвижимости в Испании в аренду.
Коротко
Новостройка: 10% НДС плюс 1,4% гербовый сбор, с оформлением сверху выходит примерно 12–13%. Вторичка: ITP от 9%, а с льготами и вовсе 3–6%, сверху около 10–11%. Дальше ежегодно — IBI, взносы comunidad, сбор за мусор и небольшой налог для нерезидентов.
Всё это мы считаем по вашему объекту заранее, чтобы бюджет был честным с первого дня. Как проходит сама сделка по шагам — в статье Как купить новостройку в Испании. Планируете ипотеку — загляните в Ипотека в Испании для нерезидентов.
---
Вопросы и ответы
Какие налоги платят при покупке новостройки в Испании?
Два: НДС (IVA) 10% и гербовый сбор (AJD) 1,4% в Валенсийском сообществе. Вместе с оформлением сверху цены выходит обычно около 12–13%.
Чем налоги на вторичку отличаются от новостройки?
За вторичку не платят ни НДС, ни гербовый сбор — вместо них идёт налог на переход собственности (ITP), от 9% в Валенсийском сообществе. Для первого жилья, покупателей до 35 лет, многодетных и людей с инвалидностью есть сниженные ставки.
Есть ли в Испании ежегодные налоги на недвижимость?
Да. Это муниципальный налог IBI, а для нерезидентов — небольшой налог на предполагаемый доход (IRNR), обычно несколько сотен евро в год.
Когда нужно оплатить налог после покупки?
Налог по сделке (ITP на вторичку или гербовый сбор на новостройку) декларируют и платят в течение 30 рабочих дней после сделки. Обычно это берёт на себя gestoría.