Hipoteca en España en 2026: cuánto financia el banco a residentes y no residentes
Para quién: Para quien va a comprar con hipoteca en la costa, viva en España o fuera. Las condiciones para no residentes se indican aparte.
Antes de reservar una vivienda conviene saber cuánto va a prestar el banco, porque de eso depende cuánto dinero propio hace falta. La respuesta cambia según viva usted en España o fuera, y este otoño ha cambiado también el precio del dinero.
En resumen
Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % a residentes y hasta el 70 % a no residentes, siempre sobre la cifra menor entre precio de compra y tasación. El euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %, y las mejores hipotecas variables salen en torno al 3,6–3,9 %. Además de la entrada, cuente con cerca de un 12 % de impuestos y gastos en obra nueva en la Costa Blanca. El AJD de la hipoteca lo paga el banco.
Cuánto presta el banco
A un residente, el banco suele financiar hasta el 80 %; a un no residente, hasta el 70 %. Y siempre sobre la menor de dos cifras: el precio de compra o su propia tasación. Si el banco tasa el piso por debajo de lo que usted paga, el préstamo se calcula sobre la tasación.
Lo que no cubre el banco, más los impuestos y gastos de la compra, sale de sus ahorros. Para un piso de obra nueva de 200.000 € en la Costa Blanca, con cerca de un 12 % de impuestos y gastos (unos 24.000 €):
| Comprador | Préstamo máximo | Entrada | Total de ahorros |
|---|---|---|---|
| Residente (80 %) | 160.000 € | 40.000 € | unos 64.000 € |
| No residente (70 %) | 140.000 € | 60.000 € | unos 84.000 € |
Qué impuestos se pagan en cada comunidad, en impuestos y gastos al comprar vivienda en España.
Qué tipo de interés, y qué ha cambiado este otoño
Hay tres modalidades: fija durante todo el plazo, variable (euríbor más el diferencial del banco) y mixta (fija los primeros años y variable después).
Lo importante: en septiembre de 2026 el dinero se encareció. El 10 de septiembre el Banco Central Europeo subió los tipos 0,25 puntos. El euríbor a 12 meses, al que va referenciada la mayoría de las hipotecas variables, cerró septiembre con una media del 3,247 %, la más alta desde julio de 2024, y a principios de octubre se mantiene en torno al 3,2 %. Hace un año, en octubre de 2025, la media fue del 2,187 %.
En la práctica:
Variable. Euríbor de alrededor del 3,2 % más el diferencial. Las mejores ofertas del mercado llevan diferenciales del 0,35–0,7 %, así que el total ronda el 3,6–3,9 %.
Fija. Las ofertas varían mucho entre bancos y dependen de las vinculaciones que pida cada uno: nómina, seguros, tarjeta. Los tipos que se anuncian son los mejores casos.
Son las mejores ofertas del mercado. El tipo real lo da el banco para un cliente concreto, y a un no residente se le estudia con más detalle.
Plazo y edad
Lo habitual son 20–25 años, y algunos bancos llegan a 30. Hay un límite de edad: por regla general, la hipoteca debe quedar pagada cuando el titular cumpla 70–75 años. Cuanto más tarde se pide, más corto el plazo y más alta la cuota.
Qué mira el banco
El banco mira los ingresos y las deudas que ya tiene. La regla habitual del mercado: la cuota de la hipoteca no debería pasar del 30–35 % de los ingresos.
Pedirá justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones de la renta), extractos bancarios y datos de otros préstamos. Si es no residente, los documentos de su país deben ir traducidos al español por un traductor jurado: una traducción normal no la aceptan.
Gastos de la hipoteca: qué paga usted y qué paga el banco
La tasación. El banco la exige antes de conceder el préstamo, y la paga usted.
La comisión de apertura. No todos los bancos la cobran; muchos la han eliminado para competir. Se negocia.
El seguro de hogar. El banco lo exige como condición del préstamo.
Y dos gastos que no paga usted: el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018, y la gestoría de la hipoteca también corre a su cargo, por la ley de crédito inmobiliario de 2019.
Empiece pronto
Ocúpese de la hipoteca a la vez que busca la vivienda, no después. La aprobación lleva su tiempo, y una aprobación previa del banco le convierte en un comprador seguro: sabe exactamente su presupuesto y no pierde la vivienda mientras espera respuesta.
Cómo es la compra paso a paso, en cómo comprar una vivienda en España. Si compra sobre plano, en comprar sobre plano.