Как купить недвижимость в Испании: пошаговый гид

Купить квартиру или дом в Испании иностранцу проще, чем кажется со стороны. Процедура отлажена десятилетиями, права покупателя защищены, а большую часть работы берут на себя специалисты. Разберём весь путь от «хочу купить» до ключей в руке — для любого жилья, новостройки или вторички.

Сначала решите: новостройка или вторичка

С этого начинается всё, потому что дальше два пути немного расходятся.

Новостройка — жильё от застройщика, новое, с гарантией и оплатой по этапам стройки. Налог при покупке — НДС 10%, одинаковый по всей Испании. Как это устроено в деталях, разобрали отдельно в статье Как купить новостройку в Испании.

Вторичка — готовое жильё «с рук», в которое можно въехать сразу. Вместо НДС платится налог на передачу собственности, и его ставку устанавливает регион: 9% в Валенсийском сообществе, куда входит Коста-Бланка (11%, если жильё дороже миллиона евро), 7% в Андалусии, 7,75% в регионе Мурсия. Выбор районов шире, но и проверять нужно тщательнее: долги, состояние, документы.

Что выбрать — зависит от ваших целей. Дальше шаги, общие для обоих вариантов.

Шаг 1. Оформите NIE

Это первое, что нужно любому иностранцу, и начинать стоит сразу: сама процедура короткая, а записи ждут неделями.

NIE — идентификационный номер иностранца. Без него нельзя ни купить недвижимость, ни платить налоги. Получить его можно в испанском консульстве в своей стране, лично в Испании или через представителя по доверенности.

Для новостройки счёт в испанском банке не обязателен: застройщику можно платить со своего счёта, если ваш банк не под санкциями. Для вторичного жилья он по закону тоже не обязателен, но на практике нужен: у нотариуса продавцу передают банковский чек, а выписать его может только испанский банк. Перевести деньги продавцу из-за границы можно, но только за несколько дней до сделки — это риск для покупателя. И в любом случае счёт пригодится позже — для коммунальных платежей и налогов.

Шаг 2. Выберите объект — и проверьте его

Выбор объекта — это не только «понравилось». За понравившимся стоит проверка, и здесь на вашей стороне работает юрист.

Для вторички проверяют долги перед сообществом собственников: по статье 9.1.e закона о совместной собственности купленное жильё отвечает по ним за текущий год и три предыдущих — личных денег покупателя это не касается, но квартира отвечает своей стоимостью. Смотрят и обременения: ипотеку, арест, сервитуты. Всё это видно в выписке из реестра собственности (nota simple). Для новостройки проверяют надёжность застройщика и банковскую гарантию на ваши платежи.

Не пропускайте этот шаг ради красивой квартиры. Проблемный объект дешевле обойти, чем потом с ним разбираться.

Шаг 3. Резервация и договор

Понравившийся объект закрепляют за собой: вносится задаток, и его снимают с продажи.

Дальше подписывают договор. Для вторички это обычно contrato de arras — договор задатка: передумал покупатель, задаток остаётся продавцу; передумал продавец, возвращает вдвойне. Для новостройки — договор с застройщиком и график платежей. Читать договор лучше с юристом, а не полагаться на перевод от продавца.

Шаг 4. Сделка у нотариуса и регистрация

Финал — подписание купчей (escritura pública) у нотариуса. Вы вносите остаток суммы, продавец передаёт ключи, нотариус удостоверяет сделку.

После этого её регистрируют в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) — с этого момента вы официальный владелец. Оформлением бумаг и подачей налогов обычно занимается gestoría, чтобы вам самим не бегать по инстанциям.

Кто участвует в сделке

Чтобы не путаться, вот кто есть кто:

• Агент — подбирает объект, ведёт переговоры, организует показы и всю сделку.
• Юрист — на вашей стороне, проверяет объект и договоры.
• Нотариус — государственный, удостоверяет сделку, он нейтрален.
• Gestoría — оформляет документы, подаёт налоги, регистрирует собственность.

Хорошая сделка — та, где эти роли не смешаны и у вас есть свой человек (агент и юрист), который защищает именно ваши интересы.

Сколько нужно денег кроме цены

Сверх цены объекта закладывайте налоги и оформление. Для новостройки на Коста-Бланке это около 12%: НДС 10%, гербовый сбор 1,4%, нотариус и регистрация. Для вторички считайте от ставки своего региона — 9%, 7% или 7,75% — плюс те же нотариус и регистрация. Все цифры с разбивкой — в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.

А что придётся платить каждый год после покупки — в статье Содержание недвижимости в Испании.

Нужна ли ипотека

Своих денег не хватает — испанские банки дают ипотеку и нерезидентам, обычно до 70% оценочной стоимости против 80% для резидентов. Подробно — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.

А как же ВНЖ

Частый вопрос. Раньше покупка от 500 000 € давала «золотую визу», но её отменили 3 апреля 2025 года. Сейчас вид на жительство получают по доходу, а не за покупку — какие способы остались, разобрали в статье Вид на жительство в Испании.

Коротко

Путь одинаковый для любого жилья: решить новостройка или вторичка → оформить NIE (для вторички — ещё и счёт в испанском банке) → выбрать и проверить объект → внести задаток и подписать договор → закрыть сделку у нотариуса и зарегистрировать собственность. На каждом шаге рядом агент и юрист, которые работают на вас.

Поможем пройти этот путь без сюрпризов — посмотрите новостройки и вторичное жильё или просто напишите нам.

Вопросы и ответы