Как купить недвижимость в Испании: пошаговый гид

Купить квартиру или дом в Испании иностранцу проще, чем кажется со стороны. Процедура отлажена десятилетиями, права покупателя защищены, а большую часть работы берут на себя специалисты. Разберём весь путь от «хочу купить» до ключей в руке — для любого жилья, новостройки или вторички.

Сначала решите: новостройка или вторичка

С этого начинается всё, потому что дальше два пути немного расходятся.

Новостройка — жильё от застройщика, новое, с гарантией и оплатой по этапам стройки. Налог при покупке — НДС 10%, одинаковый по всей Испании. Как это устроено в деталях, разобрали отдельно в статье Как купить новостройку в Испании.

Вторичка — готовое жильё «с рук», в которое можно въехать сразу. Налог — ITP, и его ставка зависит от региона: в Валенсийском сообществе (это Коста-Бланка) — от 9%, в других автономиях по-своему. Выбор районов шире, но и проверять нужно тщательнее: долги, состояние, документы.

Что выбрать — зависит от ваших целей. Дальше шаги, общие для обоих вариантов.

Шаг 1. Оформите NIE и счёт в банке

Два документа нужны любому иностранцу ещё до сделки.

NIE — идентификационный номер иностранца. Без него нельзя ни купить недвижимость, ни платить налоги. Счёт в испанском банке нужен, чтобы проводить все платежи. Оба оформляются заранее, за срок от нескольких дней до пары недель, и с обоими вопросами мы тоже поможем.

Шаг 2. Выберите объект — и проверьте его

Выбор объекта — это не только «понравилось». За понравившимся стоит проверка, и здесь на вашей стороне работает юрист.

Для вторички проверяют: нет ли долгов по коммунальным платежам и по взносам comunidad — они переходят к новому владельцу, и нет ли на объекте ипотеки, ареста или других обременений. Всё это видно в выписке из реестра собственности (nota simple). Для новостройки проверяют надёжность застройщика и банковскую гарантию на ваши платежи.

Не пропускайте этот шаг ради красивой квартиры. Проблемный объект дешевле обойти, чем потом с ним разбираться.

Шаг 3. Резервация и договор

Понравившийся объект закрепляют за собой: вносится задаток, и его снимают с продажи.

Дальше подписывают договор. Для вторички это обычно contrato de arras — договор задатка: передумал покупатель, задаток остаётся продавцу; передумал продавец, возвращает вдвойне. Для новостройки — договор с застройщиком и график платежей. Читать договор лучше с юристом, а не полагаться на перевод от продавца.

Шаг 4. Сделка у нотариуса и регистрация

Финал — подписание купчей (escritura pública) у нотариуса. Вы вносите остаток суммы, продавец передаёт ключи, нотариус удостоверяет сделку.

После этого её регистрируют в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) — с этого момента вы официальный владелец. Оформлением бумаг и подачей налогов обычно занимается gestoría, чтобы вам самим не бегать по инстанциям.

Кто участвует в сделке

Чтобы не путаться, вот кто есть кто:

• Агент — подбирает объект, ведёт переговоры, организует показы и всю сделку.
• Юрист — на вашей стороне, проверяет объект и договоры.
• Нотариус — государственный, удостоверяет сделку, он нейтрален.
• Gestoría — оформляет документы, подаёт налоги, регистрирует собственность.

Хорошая сделка — та, где эти роли не смешаны и у вас есть свой человек (агент и юрист), который защищает именно ваши интересы.

Сколько нужно денег кроме цены

Сверх цены объекта закладывайте налоги и оформление. Для новостройки это обычно около 12–13%, для вторички — около 10–11% (на Коста-Бланке; в других регионах ставка налога отличается). Все цифры с разбивкой — в статье Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании.

А что придётся платить каждый год после покупки — в статье Содержание недвижимости в Испании.

Нужна ли ипотека

Своих денег не хватает — испанские банки дают ипотеку и нерезидентам, обычно до 60–70% стоимости. Подробно — в статье Ипотека в Испании для нерезидентов.

А как же ВНЖ

Частый вопрос. Раньше покупка от 500 000 € давала «золотую визу», но её отменили в апреле 2025 года. Сейчас вид на жительство получают по доходу, а не за покупку — какие способы остались, разобрали в статье Вид на жительство в Испании.

Коротко

Путь одинаковый для любого жилья: решить новостройка или вторичка → оформить NIE и счёт → выбрать и проверить объект → внести задаток и подписать договор → закрыть сделку у нотариуса и зарегистрировать собственность. На каждом шаге рядом агент и юрист, которые работают на вас.

Поможем пройти этот путь без сюрпризов — посмотрите объекты или просто напишите нам.

---

Вопросы и ответы

Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
Да, без ограничений. Иностранцу нужны только номер NIE и счёт в испанском банке — оба оформляются заранее.

Что нужно проверить перед покупкой вторички?
Долги по коммунальным платежам и взносам comunidad — они переходят к новому владельцу, а также ипотеку, аресты и другие обременения на объекте. Всё это видно в выписке из реестра собственности, проверкой занимается ваш юрист.

Сколько денег нужно кроме цены объекта?
Налоги и оформление: для новостройки — обычно около 12–13% сверху, для вторички — около 10–11% (на Коста-Бланке; в других регионах ставка налога отличается).

Даёт ли покупка право на ВНЖ?
Нет. Золотую визу за покупку отменили в апреле 2025 года. Вид на жительство сейчас получают по другим основаниям.